闽地税发〔2008〕64号福建省地方税务局关于进一步加强我省房地产开发企业土地增值税管理的通知

税乎网注——

1、根据福建省地方税务局公告2013年第2号 福建省地方税务局关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告，本法规第一条第（一）项、第三条自2013年9月1日起同时废止。

2、本法规被《国家税务总局福建省税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》（2018年6月15日发布；2018年6月15日实施）废止。

福建省地方税务局关于进一步加强我省房地产开发企业土地增值税管理的通知

闽地税发〔2008〕64号                    

全文失效

2008-04-07

各市、县（区）地税局，省、各设区市地税局直属分局、稽查局，福州、厦门、泉州、漳州市地税局外税分局，泉州、南平市地税局征收分局：

为配合国家开展土地市场的治理整顿，发挥税收的调节作用，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算鉴证业务准则>的通知》(国税发〔2007〕132号)等有关规定，现就进一步加强我省房地产开发企业土地增值税管理有关事项通知如下：  

一、关于土地增值税预征管理

(一)调整平均预征率。从2008年5月1日起，我省土地增值税平均预征率改为普通住宅1%－2%、非普通住宅2%－3%、非住宅及别墅4－5%，各地在幅度内确定当地适用预征率并上报省局备案。

(二)推行单项预征率。对增值率明显偏高的房地产开发项目实行单项预征率，即：在房地产预售环节，根据售价及工程建设总投资预算，测算应纳土地增值税税额，以预计的应纳税额除以预计的转让收入计算一个比例，作为预征率，在每次预收房款时，按每笔收入乘以该预征率，以此计算每次应预缴的税款。单项预征率不得低于平均预征率。

纳税人在财务账册上应对适用不同预征比例的房地产分别核算；对不能分开核算的，从高适用预征比例征收土地增值税。各地地税机关应加强对土地增值税预征的监督管理，通过与营业税税款入库数据比对等方式监控税源，对未按规定预缴税款的行为应严格按照有关规定加收滞纳金。

二、关于土地增值税清算

(一)加强清算管理。各地要严格按《福建省房地产开发企业土地增值税征收管理办法（试行）》规定，对清算项目按普通住宅、非普通住宅和非住宅分别计征土地增值税。对符合《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定的清算条件的项目应按规定期限办理清算手续，逾期不办理清算的按税收征管法第62条进行处罚。对纳税人不进行清算申报，不缴或者少缴应纳税款的，按税收征管法第64条规定处罚。对税务机关通知办理清算申报而拒不申报、提供虚假纳税资料造成不缴或者少缴税款的，按税收征管法第63条规定处罚。

对本通知下发前已符合应清算条件至今尚未按规定进行土地增值税清算的房地产开发企业，应于6月30日前到主管税务机关办理清算手续。逾期不办理的，主管税务机关将按税收征管法的有关规定进行处理。

(二)土地增值税扣除项目金额的计算。对同一项目中包含不同类型房地产的，其扣除项目金额在不同类型房地产间的分摊原则上按可售面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他合理方式计算分摊。具体事宜由设区市地税局明确。

(三)设定四项开发成本预警值。鉴于我省各地开发成本存在较大差异，省局不做统一规定。但各设区市局应按国税发〔2006〕187号文规定，参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，对前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等四项开发成本设定预警值。对土地增值税清算过程中，四项开发成本明显高于预警值，又无正当理由的，可按预警值进行计算扣除。

三、关于房地产开发企业土地增值税核定征收率

对清算过程中发现符合国税发〔2006〕187号文所规定的土地增值税核定征收情形的房地产开发项目，分别按以下规定实行核定征收：

(一)对2006年1月1日前已竣工且销售完毕但尚未清算土地增值税的项目，由主管税务机关按照税款所属时期适用的预征率核定；  

(二)2006年1月1日起至2008年6月30日止，已竣工且销售完毕但尚未清算土地增值税的项目，按销售额的3%核定征收。  

(三)2008年7月1日起，按销售额的5%或主管地税机关确定的单项预征率核定。

主管地方税务机关对实行核定征收土地增值税的房地产开发项目，应向纳税人开具《土地增值税核定征收通知书》(见附件1)送达纳税人。

四、关于中介参与清算鉴证的问题  

中介机构在参与我省土地增值税清算鉴证过程中，除对销售普通住宅与非普通住宅进行清算鉴证外，还应就销售非住宅部分进行清算鉴证，并在《企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明及有关附表》中体现，同时报送《土地增值税清算税款鉴证(销售非住宅)表》(见附件2)。具体鉴证办法参照《国家税务总局关于印发<土地增值税清算鉴证业务准则>的通知》(国税发〔2007〕132号）执行。

附件：

1、土地增值税核定征收通知书

2、土地增值税清算税款鉴证（非住宅）明细表

附件1 ：土地增值税核定征收通知书

      地税土地增值税核定   号

      纳税人：

根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》的有关规定，决定对你（单位）                       项目按确定的销售收入 %的征收率核定征收土地增值税。

核定征收的理由如下：  

限你（单位）自收到本通知书之日起          日内到        申报纳税。

你（单位）对本决定如有异议，必须先依照本决定的期限缴纳税款或者提供相应的担保，然后可自上述款项缴清或者提供相应担保被税务机关确认之日起六十日内依法向               申请行政复议。                

签章：

年  月  日

注：本通知一式二份，一份交纳税人，一份税务机关留存

附件2：土地增值税清算税款鉴证（非住宅）明细表

税款所属时间

年  月  日至   年  月  日

填表日期：   年 月 日

纳税人识别码

清算日      年 月 日

项目：     第    期

单位：元、平方米

计委

立项批文

立项时间

计划总投资

计划建筑面积

用途

完工时间

可售 面积

单元（套）

每平方米造价

预售时间

已售 面积

已售单元

自用面积

每平方米售价

其        中

最高价

最低价

平均价

项目

行次

审核数

一、房地产收入总额1=2+3+4

1

其中

货币收入

2

实物收入

3

4

二、扣除项目金额合计5=6+7+14+17+24

5

1.取得土地使用权所支付的金额

6

2.房地产开发成本7=8+9+10+11+12+13

7

其中

土地征用及拆迁补偿费

8

前期工程费

9

建筑安装工程费

10

基础设施费

11

公共配套设施费

12

开发间接费用

13

3.房地产开发费用14=15+16

14

利息支出

15

其他房地产开发费用

16

4.与转让房地产有关的税金等17=18+19+20+21+22+23

17

其中

营业税

18

城市维护建设税

19

教育费附加

20

地方教育费附加

21

印花税（房地产开发企业不需填写）

22

其他

23

5.财政部规定的其他扣除项目24=（6+7）×20%

24

三、增值额25=1-5

25

四、增值额与扣除项目金额之比（%）26=25÷5

26

五、适用税率（%）

27

六、速算扣除系数（%）

28

七、应缴土地增值税税额

29

八、免缴土地增值税税额

30

九、已缴土地增值税税额（含预交的土地增值税）

31

十、应补（退）土地增值税税额32=29-30-31

32