福州市国家税务局关于《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发]2009]31号）的补充意见

福州市国家税务局关于《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发]2009]31号）的补充意见

全文有效

2009-09-19

  根据省局5月22日通知精神，现对国税发〔2009〕31号文件补充如下处理意见：

一、31号文对兼营或临时从事房地产开发业务的企业(不论是否取得房地产开发资质)同样适用。

二、2008年度福州地区房地产开发企业销售未完工开发产品的计税毛利率按原规定执行，即，

(一)经济适用房开发项目

经济适用房开发项目符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发<经济适用房管理办法>的通知》(建住房〔2004〕77号)等有关规定的，取得的预售收入计税毛利率标准下调为3%。

(二)非经济适用房开发项目

⒈开发项目位于福州市区(包括鼓楼区、台江区、晋安区、仓山区、马尾经济技术开发、琅歧区)的开发项目取得的预售收入的计税毛利率，不得低于20%。

⒉开发项目位于福州八县地区的开发项目，第1至第3季度取得的预售收入的计税毛利率，不得低于15%；第4季度取得的预售收入的计税毛利率，不得低于10%；。

三、企业预售收入按预计毛利率计算出预计毛利额后，并入应纳税所得额征税。期间费用在当期扣除，其中的“广告费、业务宣传费”和“业务招待费”可以按新法规定扣除，但企业销售未完工开发产品取得的预售收入不作为计算“广告费业务宣传费”、“业务招待费”的基数，

相应的营业税金及附加和土地增值税的扣除遵从会计核算规定，在结转销售(营业)收入时按配比原则计算扣除。

四、2008年1月1日前新办的内资房地产企业广告宣传费和业务招待费未结转完的可按原规定(国税发[2006]31号)继续结转扣除；2008年1月1日后新办的房地产企业广告宣传费和业务招待费按现行规定扣除。

五、未正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，如属于不须退回的收入如定金等，可以确认为应税收入。

六、第二十七条“计税成本支出”含应资本化计入成本对象的借款费用。

七、关于31号文第三十二条预提(应付)费用 ：

(1)第一款出包工程合同总金额，是指不包括甲供材料的金额。企业自开发产品完工之日起2年内应取得预提金额发票，未取得发票部分计入应纳税所得额；以后取得发票时可按规定税前扣除。

(2)第二款预提的公共配套设施建造费用，承诺有明确建造期限，逾期未建造的，其以前年度已预提的该项费用在规定建造期满之日起计入当期应纳税所得额；如承诺中未明确建造期限的，则该开发项目最后一个可供销售的成本对象达到完工产品条件时，仍未建造的，其以前年度已预提的该项费用应并入当期应纳税所得额。

以后实际发生公共配套设施建造费用时，再按照第二十八条第三款有关规定税前扣除。

(3)第三款预提的报批报建费用、物业完善费用，必须是完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用，同时需提供政府要求上交相关费用的正式文件。

除政府相关文件对报批报建费用、物业完善费用有明文期限外，预提期限最长不得超过3年；超过3年未上交的，计入当期应纳税所得额，以后年度实际支付时准予在税前扣除。

(4)房地产开发企业当年度按第三十二条规定预提有关费用时，应在企业所得税年度申报时同时报备。