甘地税税政一便函[2017]24号甘肃省地方税务局税政一处关于土地增值税清算审核有关问题的通知

甘肃省地方税务局税政一处关于土地增值税清算审核有关问题的通知

甘地税税政一便函[2017]24号

全文有效

2017.12.29

兰州经济技术开发区地方税务局：

        你局反映有关土地增值税清算审核中存在的问题，我处就问题涉及的税收法规政策进行了深入研究，咨询了省住建厅、省人防办等专业机关，经省局同意，现答复如下：

        —、地下人防工程成本费用在土地增值税清算中能否扣除

        根据《中华人民共和国人民防空法》《甘肃省实施<中华人民共和国人民防空法〉办法》《甘肃省人民防空办公室关于进一步加强人防工程建设与管理的规定》（甘人防办〔2012〕150号）规定：城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。上述规定表明：修建地下人防工程是法律赋予开发商必须履行的强制国防义务，且遵循谁投资谁使用谁受益的原则。目前，我省人防办对非国家投资建设的地下人防工程履行宏观管理职能，实施备案登记管理，地下人防设施的权属并未发生转移。因此，根据《土地增值税暂行条例》的规定：土地增值税对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收，地下人防工程产权作为公共配套设施产权未发生转让和移交，因此其成本、费用不应在土地增值税清算中扣除。

        二、无产权地下车库是否征收、如何征收土地增值税

        据了解，我省房地产开发项目配建的地下车库均不能办理产权证。根据省人防办提供的情况，部分无产权地下车库是开发商利用地下人防工程的投资建设。根据省建设厅提供的情况，开发商取得的商品房预售许可证，预售总建筑面积不包括其配建的地下车库或利用地下人防工程修建的地下车库面积。

        根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的有关规定，土地增值税是对出售或者以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税。因而无论是配建的地下车库或利用地下人防工程改建的地下车库，只要未获得销售许可或产权移交，其成本、费用均不予扣除。即使开发商与业主签订了车位销售合同，但因事实上只是转让车库的使用权，并未发生权属转移，应视为租赁行为。不论租赁期长短，均不纳入土地值税征税范围，开发商取得无产权地下车库的租金收入，应按有关规定缴纳营业税（2016年5月1日起缴纳增值税）房产税等。

        三、房地产开发间接费用的认定

        按照企业成本核算相关规定，对有明确成本对象的成本费用属于直接成本费用，对几个成本对象共同发生的成本费用属于间接成本费用。因此，对确实属于项目工程期间清算单位共同发生的，且成本核算原始凭证客观、准确、全面的成本费用，准予扣除；除此之外的其他情况，不应在土地増值税清算中扣除成本、费用。

        四、开发土地和新建房及配套设施成本（以下简称开发成本〉的确认时间截点

        根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕7号）第一条：“基于与建设单位之同的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”，因此开发成本的确认时间截点，应以开发商交房时间为准，对时间截点前实际发生的成本予以扣除。

        五、甘教附加、价格调节基金在土地增值税清算中能否扣除

        1、根据《甘肃省人民政府办公厅转发省财政厅等部门关于甘肃省地方教育附加征收使用管理办法的通知》（甘政办发〔2010〕107号）第六条的规定：收取地方教育附加时，使用省地税局统一印制的税收票证。因此，甘肃省地方教育附加虽属非法收入，但实际己作为地方财政收入进行统一管理。

        2、根据《甘肃省价格调节基金征收使用管理暂行办法》的规定：价格调节基金委托地税局部门代征，使用地税部门统一监制的专用票据，并严格按照税收票证管理规定执行。因此，甘肃省价格调节基金虽属非税收入，但已作为地方财政收入进行统一管理。况且《财政部关于取消停征和整合部分政府性基金项目等有关问题的通知》（财税〔2016〕11号）及《甘肃省财政厅转发财政部关于取消、停征和整合部分政府性基金项目等有关问题的通知》（甘财税发〔2016〕8号）明确：自2016年2月1 日起，停征价格调节基金。

        《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第一项：“房地产开发企业办理土地增值税清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地増值税暂行条列第六条及其实细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证，不能提供合法有效凭址的，不予扣除。”全国有部分省市在土地增值税清算中，已把地方教育附加作为可扣除的税金处理，我省作为经济欠发达地区，建议将甘肃地方教育附加、价格调节基金予以扣除。