庆地税发[2007]62号大庆市地方税务局关于进一步加强房产转让税收管理工作的通知

大庆市地方税务局关于进一步加强房产转让税收管理工作的通知

庆地税发[2007]62号

全文有效

2007.07.01

各县、区地方税务局：

      为了认真贯彻落实国家关于稳定住房价格的精神，切实加强房地产业税收管理，依据国办发〔2006〕26号、黑地税联〔2005〕4号、国税发〔2005〕89号、黑财农税〔2005〕21号、国税发〔2005〕172号、财税〔2006〕75号，以及黑地税发〔2006〕73号、国税发〔2007〕33号等有关文件要求，结合实际，现将我市房产转让税收工作通知如下，请遵照执行。

      一、普通住房标准

      市政府尚未公布我市普通住房标准。因此，凡在2007年8月1日后销售的住房，暂按转让普通住房执行，待政府公布普通住房标准后，再按新规定执行。

      二、税收政策

      (一)营业税、城建税、教育费附加

      1、2007年8月1日后，个人将购买不超过5年的住房对外销售的应全额征收营业税、城建税、教育费附加。

      2、2007年8月1日后，个人将购买超过5年的住房对外销售的，暂按普通住房执行，全额免征营业税、城建税、教育费附加。

      3、单位和个人销售或转让其购置的不动产（不含住宅）或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额征收营业税、城建税、教育费附加。

      单位和个人销售或转让其抵债所得的不动产（不含住宅）、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权的作价后的余额为营业额征收营业税、城建税、教育费附加。

以上营业税按收入额(营业额)的5%、城建税按营业税额的7%、教育费附加按营业税额的3%计算征收。

      (二)个人所得税

      1、个人出售自有（含购入5年内住房、商服用房等）房屋取得的所得按“财产转让所得”项目计征个人所得税，以售房收入减除房屋购进价款及交易税费后的余额为计税所得，按20%税率，征收个人所得税。纳税人未提供完整、准确的房屋原始凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关一律按纳税人房屋转让收入的1%核定征收个人所得税。为减轻我省居民纳税人税负，征收个人所得税政策按“孰低原则”执行。

      2、纳税人能提供完整、准确的房屋原值凭证，税务机关对其征收的个人所得税低于核定征收应纳个人所得税额的，应查实征收。房屋装修及修缮费用扣除标准：

      一是已购公有住房、经济适用房按最高限额15%扣除；

      二是商品房及其他住房，最高限额为房屋原值的10%扣除。

      上述扣除比例按评估价计算扣除。

      3、个人转让自用5年(含5年)以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

      4、个人出售自有住房，拟在一年内重新购房，应缴纳的个人所得税，以保证金形式向地税机关缴纳，税务机关收取保证金时，应当向纳税人开具“税务代保管资金专用收据”，并纳入专户存储；个人在一年内重新购房金额大(等)于原住房销售额的，全部退还纳税保证金，购房金额小于原住房销售额的，按购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税缴入国库；超过一年未重新购房的，所缴纳的纳税保证金全部作为个人所得税缴纳入库；个人在申请退还纳税保证金时，应向地税机关提供合法、有效的售房、购房合同和发票，经主管税务机关审核确认后，方可退还纳税保证金。

      (三)印花税、土地增值税

      1、房屋买卖双方所签协议（合同）按产权转移书据计征0.05%印花税，对其协议（合同）所载金额明显偏低，又无正当理由的，可采取核定征收的办法，依据地税机关认可的评估价格计征印花税。

      2、对居民个人出售普通住房，暂免征收土地增值税。

      3、对居民个人出售非普通住房，经向地税机关申报核准，凡居住满5年（含5年）以上的，免征土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年的，按规定计征土地增值税。

      4、单位或个人转让不动产、土地使用权的(不含个人出售住房)，按规定计征土地增值税。增值额为地税机关核准认可的交易价格或评估价格减除房屋及建筑物重置成本价与成新折扣率的乘积、取得土地使用权所支付的地价款、按国家统一规定缴纳的有关费用、在转让环节缴纳的税金及旧房评估费用后的余额。对纳税人转让旧房及建筑物、土地使用权，既没有评估价格，又不能提供发票的，实行核定征收土地增值税，核定征收率暂按实际成交价格的2%。

      三、购买住房时间的认定

      个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为购买房屋的时间。

      所谓“契税完税证明上注明的时间”是契税完税证明上注明的填发日期。

      纳税人申报时同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”原则确定购买房屋的时间。

      纳税人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售，其购房时间按照发生受赠、继承、离婚财产分割行为前购房时间确定。

      根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。

      四、房屋交易税收管理流程

      1、办理销售不动产发票手续

申请人在办理房屋产权过户时先到房产受理窗口签订房屋买卖协议（合同），再到评估窗口进行评估，评估后到地税机关征收窗口提交下列资料：

      (1) 基本资料 ①填写《代开普通发票申请表》 ②售房单位营业执照或个人合法身份证件 ③房屋买卖协议(合同)、产权证、原始发票及契税完税证 ④《房地产估价报告书》

      (2)其他资料 ①受赠、继承和离婚分割取得房产，提供《赠与合同公证书》、《继承公证书》或法院《民事裁定书》。

      ②企业整体转让发生的房屋变更，需提供《房地产估价报告书》和企业所在地主管税务机关出具的《企业整体转让确认证明》。

      ③销售的不动产在购买时支付款项发生在境外的，需提供外汇付款凭证、外方公司签收单据或出具的公证证明。

      ④购置房屋发票丢失的，需要提供丢失声明(报纸)复印件和开具发票单位确认的发票存根联复印件。

地税征收窗口对纳税人提交的代开发票申请及相关资料进行审核，对于符合免税条件的，办理免税手续，并留存复印件，代为开具发票；对于不符合免税条件的，纳税人根据地税机关计算的应纳税额缴纳税款，并代为开具发票。

      2、办理契税手续

      契税征收机关在征缴契税时，要求纳税人提供销售不动产发票等有关资料，对申报资料不全的不予办理契税征缴手续。

      3、办理产权过户手续

      纳税人凭《黑龙江省销售不动产统一发票》和契税完税凭证等相关资料向产权部门申请办理产权过户手续。房地产管理部门要严格把关，对未依法缴纳各项税费的，不予办理房地产权属登记手续。