佳政办综[2009]5号佳木斯市人民政府办公室转发市地税局《关于加强个人出租房屋税收征管工作的意见》的通知

佳木斯市人民政府办公室转发市地税局《关于加强个人出租房屋税收征管工作的意见》的通知

佳政办综[2009]5号

现行有效

2009.03.17

各县（市）区人民政府，市政府直属、驻佳中省直有关单位：

经市政府同意，现将市地税局《关于加强个人出租房屋税收征管工作的意见》转发给你们，请认真贯彻执行。

佳木斯市人民政府办公室

二００九年三月十七日

关于加强个人出租房屋税收征管工作的意见

（二００九年三月十一日市地税局）

个人出租房屋税收征收管理是当前税收征管工作的薄弱环节，为加强对个人出租房屋的税收征管，增加地方税收收入，保障我市各项建设事业的顺利进行，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国发票管理办法》及其他相关法律法规规定，结合我市实际，提出工作意见如下：

一、清查税源，摸清底数，建立征管台帐

（一）主管地税机关采取拉网式清理检查的方式，通过检查营业执照、房屋产权证照、土地使用证、房屋实际使用人户口簿（身份证）、房屋租赁合同等资料，逐户对辖区内经营用房的房屋权属、房屋建筑面积、占地面积、房屋原值、房屋租金以及房屋使用情况进行检查核实，通过清查税源，摸清个人出租房屋的基本情况和税源底数，填写个人出租房屋税源调查表（见附件三）。

（二）主管地税机关要根据个人经营用房的使用情况，对自有自用房屋（含无租使用房屋）和有偿出租房屋进行划分。个人利用自有房屋从事生产经营的，须向主管地税机关提供营业执照、房屋产权证、户口簿、身份关系证明等资料。法定代表人、产权人、户主姓名一致的，主管地税机关确认为自有自用房屋；夫妻之间、父母与子女之间无偿使用产权所有人房产的，可视为自有自用房屋；其他情况认定为出租房屋。主管地税机关要将自有自用房屋有关资料归集到“一户式”管理档案并按规定进行征收管理。

（三）主管地税机关在税源管理部门对个人出租房屋建立税收征管台账（见附件二），登记房屋基本情况，及时记录税款征收情况。按户归集整理征管资料，内容包括营业执照、房屋产权证照、房屋实际使用人身份证、房屋租赁合同的复印件及纳税检查、税款核定、税款征收等相关资料。

（四）税收管理员定期对管理范围内经营用房屋进行巡（检）查，及时掌握税源信息，核查房屋使用、变更、缴税以及实际租金收入等情况，并将信息及时反馈至主管地税机关，更新征收管理档案，依法对未按期申报缴纳税款的纳税人进行催报催缴。

二、加强管理，明确责任，建立监控机制

（一）房屋产权所有人出租房屋时，应与承租人签订租赁合同，按规定到主管地税机关办理有关涉税事项，申报缴纳各项税收，按照有关规定到主管地税机关申请开具房屋出租专用发票。

（二）承租人支付租金时，应当向出租人索取房屋出租专用发票，出租方不得以任何理由拒付或以其他凭证代替发票使用。出租人不能提供正规发票的，承租人有权拒付租金并及时向税务机关报告。

（三）地税机关依法对个人出租房屋情况进行税务检查时，承租人有义务向税务机关如实反映承租房屋基本情况，提供有关资料及证明材料。出租人必须接受地税机关依法进行的税务检查，如实提供有关资料和反映纳税情况，不得拒绝、隐瞒。

（四）房屋出租人、承租人有违反本意见规定以及其他税收违法行为的，主管地税机关应依照有关规定进行处理。

三、明确主体，强化代缴，做好税源控管

（一）房屋产权所有人出租房屋应按规定依法缴纳出租房屋的各项税收。

（二）房屋产权所有人出租房屋时，应与承租人签订租赁合同，并在合同中注明由承租人或实际使用人代收代缴出租房屋业务应纳的各项税收。

（三）租赁双方没有签订合同或合同中没有注明出租房屋税收代收代缴事项的，出租房屋业务应纳的各项税收由承租人或实际使用人代缴。

四、核定租金，综合征收，规范操作程序

（一）核定租金收入。房屋租赁双方能提供真实有效的房屋租赁合同且租金收入申报真实的，以纳税人申报的租金收入为计税依据，据实征收。纳税人有下列情形之一的，主管地税机关按房屋建筑面积参照同类区域、同一地段的房屋租金标准核定其租金收入计算征收税款。

1. 拒不向地税机关提供房屋租赁合同、协议等纳税资料或提供虚假资料的；

2. 发生纳税义务但未按照规定的期限办理纳税申报，经地税机关责令限期申报，逾期仍不申报的；

3. 纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

主管地税机关开展典型调查， 根据房屋坐落环境、房屋结构、房屋用途等条件分别测算不同区域、不同地段每平方米月租金标准，作为地税机关核定纳税人租金收入的依据。市区地税征收机关应按照《佳木斯市市区个人出租房屋月租金核定标准（试行）》确定出租房屋地段等级和租金标准；各县（市）地税征收机关应根据当地实际情况制定本地区地段等级和租金标准，并报市地税局备案。

核定月租金收入计算公式为：

月租金收入=每平方米月租金×房屋建筑面积×计税租金标准修正系数

纳税人对主管地税机关核定的租金收入有异议的，可以在接到通知书之日起10日内，向主管地税机关申请重新核定。主管地税机关在接到申请之日起30日内，按程序进行调查复核，并将复核结果书面通知纳税人，该纳税人在未接到复核意见书前，应按已核定租金执行。

（二）按综合征收率征收。根据省地税局规定，结合我市实际，我市出租房屋综合征收率定为两档标准：一是对月租金收入在营业税起征点以下的综合征收率确定为5%（房产税4%，个人所得税1%），对月租金收入在800元以下的，不征收个人所得税。二是月租金收入在营业税起征点以上的综合征收率确定为7%（房产税4%，营业税1.5%，城建税及教育费附加、地方教育附加0.165%，个人所得税1.335%）。

月应纳税额计算公式为：

应纳税额=月租金收入×综合征收率

（三）按规定期限缴纳税款。个人出租房屋纳税义务发生时间为取得租金收入的当天，并于次月15日内申报缴纳税款。

主管地税机关可以根据实际工作需要，对纳税人实行简并征期的申报纳税方式。

五、部门协作，密切配合，建立协税护税网络

（一）主管地税机关要积极争取工商、房产、街道（社区）等部门的支持与配合，建立信息传递制度，广泛取得出租房屋信息。按期取得房产管理部门出租房屋信息，实现信息共享；按期取得工商管理部门开业登记和变更登记信息，及时掌握业户房屋使用情况；争取街道（社区）支持，由街道（社区）定期提供辖区内业户开业信息，实现对出租房屋的动态监控。

（二）主管地税机关要加强与公安部门配合，加大对偷、抗税行为的打击力度，对重点案件要及时面向社会公开曝光，震慑涉税违法行为。

六、加强领导，分工负责，做好税收宣传

各级地税机关要高度重视此项工作，切实加强对此项工作的领导，逐级落实征管任务，分解到人。要向房屋出租人、承租人做好税收宣传工作，对提出的问题要耐心解答，消除疑虑，确保税收征管工作的顺利开展。

七、明确目标，落实责任，强化监督考核

主管地税机关要明确工作目标，按岗位落实工作责任，对核定租金，需要启动计税租金标准修正系数的，由税收管理员提出租金收入认定意见，报政策法规部门进行审核调查，经主要领导或主管领导审批后执行。对在落实个人出租房屋税收征管中存在过错的执法人员按有关规定处理。

附件1：

佳木斯市市区个人出租房屋月租金核定标准（试行）

为进一步加强和规范佳木斯市市区个人出租房屋税收征管工作，合理确定房屋租金收入，根据佳木斯市物价局和市房产管理局联合下发的《佳木斯市出租房屋租金评定标准》，经市地税征收机关在调查走访，征求有关部门意见的基础上，确定了佳木斯市市区个人出租房屋月租金核定标准，主管地税机关按此标准执行。

一、主管地税机关在个人出租房屋税收征管工作中，对租赁双方能提供真实有效的房屋租赁合同且租金收入申报真实的，以申报的租金收入为计税依据。

二、对不向地税机关提供房屋租赁合同、协议等纳税资料或提供虚假资料的，申报的计税依据明显偏低的，发生纳税义务但未按照规定的期限办理纳税申报，经地税机关责令限期申报，逾期仍不申报的，由主管地税机关核定租金收入。

三、核定租金构成：核定租金由房屋坐落环境、经营行业类别、房屋结构因素构成确定分值（具体标准分别见表一、表二、表三）。

四、核定租金计算：根据房屋坐落环境、经营行业类别、房屋结构分值相加得出总分值，按相应档次租金标准（见表四）换算月租金。

五、主管地税机关可以根据实际差异设定计税租金标准修正系数，并报市局备案，修正系数最低为0.4。

表1：房屋坐落环境分值表

类别	一类			二类			三类			四类
范  围	东至和平街  西至德祥街  北至沿江路  南至站前路			佳东区域：东至建国街，西至和平街       北至沿江路，南至造纸厂铁路专用线  佳西区域：东至德祥街，西至铁路线       北至江边 ，南至站前路			佳南区域：东至安庆街，西至四丰街       北至站前路，南至胜利路  佳西区域：  铁道以西，规划区范围内			三类地区主干线以外的街、路、巷、胡同
范  围  内  区  街  别	西林路  中山街  长安路  德祥街  通江街	保卫路  光复路  永安街  顺和路  和平街  站前路  杏林路	其  他  区  域	西林路  长安路  菜市街  中山街	杏林路  长青路  保卫路  光复路	其  他  区  域	林海路  先锋路  站前路  中山街  红旗路  友谊路  光复路	四丰街  安庆街  胜利路	其  他  区  域	其  他  区  域
分值	42	34	26	34	26	18	10	2	0	0

表2：经营行业类别分值表

类别	经营行业	分值
一类	各类专卖店、五金交电、百货商店、药店、各类贸易公司、汽车装饰、配件商店、歌舞娱乐场所、桑拿浴、水暖、油漆化工、交通器材、装饰材料、机电	18
二类	饭店、咖啡屋、茶艺室、网吧、电子游艺室、文教、卫生、酒吧	15
三类	中介所等、日用百货、毛皮、美容、美发（不含普通理发）、仓买、农机配件、	13
四类	冷饮、副食店、消防器材、劳保、寄卖、家具、农杂、汽车修配厂	11
五类	旅店、家电修理、服装裁剪、台球厅、彩扩、摄像、普通浴池	9
六类	食杂、医疗诊所、寿衣店	7
七类	普通理发（不含美发）、干洗店、废品收购、复印、书店、工厂	2

在上述行业内未包括的行业，可参照相关类别执行。

表3：房屋结构分值表

房屋结构	钢混结构	砖混	砖木	简易结构
分 值	16	12	8	6

表4：档次租金评定表

档  次	一	二	三	四	五	六	七
总 分 值	76-68	67-59	58-50	49-40	39-30	29-20	19-8
每平方米月租价（元）	40-36	35-31	30-26	25-21	20-16	15-11	10-6

附件2：个人出租房屋税收征管台帐

房屋  基本  情况

房屋坐落地：

建筑面积

房屋结构

房屋原值

经营行业

经营业户名称：

租赁合同起止时间：

租赁双  方提供  资 料

1、房屋产权证   □  2、营业执照 □    3、户口簿、身份证、身份关系证明    □    4、租赁合同    □  5、其他资料 □

税款  核定

纳税人自报月租金

核定每平方米月租金

租金修正系数

综合征收率

月应纳税额

税款  征收  情况

已 征 收 情 况

1月

2月

3月

4月

5月

6  月

7  月

8月

9月

10月

11月

12月

营业税

城维税

教育费附 加

地方教育附加

房产税

个人所得 税

合 计

附件3：个人出租房屋税源调查表

项目    纳税户	营业执照  法人代表	房产证  产权人	房屋使用人姓名、身份证号	房屋建筑面积（平方米）	房屋使  用情况	是否签订  租赁合同	房屋原值	房屋租金	备 注

填表人：年 月 日