淄政发(2008)82号淄博市人民政府关于促进全市房地产市场平稳健康发展的意见

淄博市人民政府关于促进全市房地产市场平稳健康发展的意见

淄政发(2008)82号

全文有效

2008.12.31

各区县人民政府，高新区管委会，市政府各部门，各有关单位，各大企业，各高等院校：

为贯彻落实省委、省政府关于进一步扩大内需、促进经济平稳较快发展的一系列决策部署，进一步推进住房保障工作，完善住房供应结构，改善群众居住条件，根据《山东省人民政府办公厅关于促进全省房地产市场健康发展的实施意见》（鲁政办发〔2008〕73号）要求，结合我市实际，现就促进我市房地产市场平稳健康发展提出以下意见。

一、关注民生，进一步扩大保障性住房建设规模

（一）认真落实廉租住房政策。加大对廉租住房货币补贴政策的落实力度，对符合条件的低收入住房困难家庭实现应保尽保。加快廉租住房建设。各区县、高新区要按照《淄博市住房建设规划（2008-2012）》，认真抓好廉租住房建设；各级政府要确保廉租住房资金的足额到位，各级财政要将廉租住房保障资金纳入年度预算安排；住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设，住房公积金中提取的廉租房建设资金按市级及各区县、高新区归集的住房公积金规模进行分配；土地出让净收益用于廉租住房保障的比例不低于10%。实行实物配租的廉租住房房源，可以在普通商品住房和经济适用住房项目中按一定比例配建，也可以由政府投资收购或将直管公房直接转化。

（二）增加经济适用住房供应。结合经济社会发展水平，科学编制和实施年度住房建设计划，保持合理的经济适用住房建设规模， 2009年、2010年全市每年为低收入家庭提供2500套经济适用住房。积极推广在普通商品住房小区中配建经济适用住房的模式，实行相对分散建设。

（三）推进城市棚户区、老旧工矿居住区、旧住宅区、城中村的整治和改造。充分发挥规划的引导和调控作用，实行政府主导、市场化运作，采取多种方式推进棚户区、老旧工矿居住区、旧住宅区、城中村的整治和改造。严格拆迁安置房建设标准，改造建设资金通过市场运作、多渠道筹集的方式解决。棚户区、老旧工矿居住区改造安置房和职工集资合作建房，符合规定条件的，经批准可纳入经济适用住房计划，按照经济适用住房政策管理。棚户区、老旧工矿居住区改造中符合条件的低收入住房困难家庭优先享受廉租住房政策。加快城中村、旧住宅区整治改造步伐，提升居民生活质量，改善城市环境。

（四）认真落实保障性住房建设优惠政策。廉租住房、经济适用住房建设及棚户区、老旧工矿居住区、旧住宅区改造的安置用房一律免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。廉租住房、经济适用住房建设用地实行行政划拨方式供应。廉租住房、经济适用住房项目小区外基础设施建设费用，由政府负担。经营性设施建设资金，按照谁经营谁投资的原则，由经营者承担，不得计入房价。对符合贷款条件的保障性住房建设项目，商业银行要加大信贷支持力度。

二、落实税收、信贷政策，促进合理住房消费

（五）落实国家税收优惠政策。对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。

（六）对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。将现行个人购买普通住房超过 5年(含5年)转让免征营业税，改为超过2年(含2年)转让免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。 将现行个人购买非普通住房超过5年(含5年)转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税，改为超过2年(含2年)转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；个人购买非普通住房不足2年转让的，仍按其转让收入全额征收营业税。以上政策暂定执行至2009年12月31日。

（七）扩大住房贷款利率下浮幅度。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。在落实居民首次贷款购买普通自住房，享受贷款利率和首付款比例优惠政策的同时，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。

（八）适当放宽住房公积金贷款政策。逐步提高住房公积金的缴存比例，单位和职工缴存比例不应低于5%，原则上不高于12%，增强购房人的购买能力。将购房家庭1人拥有住房公积金的住房公积金贷款最高额度由20万元提高到25万元、夫妻双方拥有住房公积金的住房公积金贷款最高额度由25万元提高到30万元。

（九）扩大首套自住房政策享受范围。对居民家庭中有年满18周岁子女、购买第二套普通住房的，贷款政策可按照首套住房政策执行。

（十）明确首次购买住房标准。根据住房和城乡建设部《关于住房城乡建设系统贯彻落实中央扩大内需促进经济增长重大决策有关问题的通知》（建房〔2008〕215号）规定，凡当事人申请，经查询房地产交易登记信息系统，其名下现没有以买受形式取得的商品住房（含二手房）登记记录、商品住房预售合同备案记录，及已受理的商品住房买卖登记申请的，原则上可视为首次购买住房。

（十一）明确享受优惠政策的普通商品房标准。凡住宅小区建筑容积率1.0以上,单套建筑面积144平方米以下,实际成交价格低于同级土地上住房平均交易价格1.44倍以下，均享受普通商品住房优惠政策。

（十二）积极促进住房消费信贷。金融主管部门要加大对各商业银行政策落实情况的督察力度；各金融机构要加快住房消费信贷业务政策的落实，简化手续、提高效率，积极鼓励和引导市民运用住房消费贷款购买住房，扩大住房消费需求。

三、进一步优化房地产行业发展环境，切实提高开发企业的投资能力

（十三）减轻房地产开发项目的税收负担。对房地产开发项目完工前的预售收入，按照不低于国家税收政策规定的标准预征企业所得税，实行按季预缴、按年清算。

（十四）规范涉及房地产行业的行政事业性收费。对涉及房地产行业的行政事业性收费进行一次全面清理，对不合理的收费项目坚决取消，收费标准过高的予以降低。积极探索建立“一费制”缴费模式，减少收费环节和手续。对乱收费、乱加价行为要依法查处。

（十五）加大支持力度，扶持房地产企业发展。对信用评价AA级及以上的房地产开发企业或一次性开工建设5万平方米以上住宅项目或3万平方米以上商业办公项目且无不良行为记录的房地产开发企业，项目能够及时开工建设的，规费收取标准按淄政发〔2008〕46号文件对总投资3000万元及以上固定资产投资项目实行的优惠政策执行；预售监管资金的使用适当放宽条件。

（十六）缩短办事时限。相关部门在现有房地产开发手续办理最低时限的基础上，再进一步缩短办事时限，对开发建设手续的审批能即时办结的即时办结，不能即时办结的要将办事时限压缩到最短，缩短开发项目开发建设周期，降低房地产开发企业成本。

（十七）支持房地产开发企业合理的融资需求。各商业银行要根据信贷原则和监管要求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持力度；对经济适用住房、廉租房及棚户区、老旧工矿居住区、旧住宅区改造等项目优先贷款；对信誉较好、项目健康的房地产开发企业予以政策倾斜，适当放宽贷款额度，解决房地产开发企业的融资需求，保障开发项目资金链。对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供金融支持和相关金融服务。支持资信条件较好的企业经批准发行企业债券，开展房地产投资信托基金试点，拓宽直接融资渠道。

四、多措并举，促进房地产市场可持续发展

（十八）大力发展省地节能环保型住宅。全面实行房地产开发项目建设条件意见书制度，明确住宅性能要求、各类配套设施的建设安排和节能、节地、节水、节材、环保措施，将此作为项目招标、土地出让的前置条件，提高房地产业集中度，促进省地节能环保型住宅建设。鼓励房地产开发企业使用新材料、新设备、新工艺，推进节能减排。房地产开发企业对推进省地节能环保型住宅做出成绩的，给予适当政策优惠。

（十九）进一步优化新建住房结构比例。严格执行国务院《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中关于“新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”和“中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用房）和廉租住房的土地供应量不低于居住用地供应总量的70%”的规定，增加中低价位、中小套型普通商品住房的结构比例和建设规模。

（二十）科学调整房地产项目土地供应需求。根据市场需求情况，科学合理地确定招、拍、挂土地数量、结构和底价，对因特殊原因不具备全面开发条件的已出让地块，经批准并办理相关手续后，可适当顺延开、竣工期限。对廉租住房和经济适用住房建设用地，要根据住房建设规划，在土地供应计划中予以优先安排，并在城市申报年度用地指标时单独列支，切实保证供应。

（二十一）鼓励盘活利用已出让地块。鼓励住宅开发项目充分利用城市存量土地，严格执行集约节约用地控制标准。对已依法通过出让方式取得土地使用权尚未开发的地块，应区分不同情况采取相应措施，由市、县政府依法收回土地使用权，重新安排开发建设。

（二十二）严禁在集体土地上进行商品房开发。严禁非法占用（租用）农村集体土地进行非农业项目建设。任何单位、开发企业和个人不得非法租用、占用农村集体土地搞房地产开发。

五、加强引导和监管，营造房地产业发展的良好社会氛围

（二十三）引导房地产开发企业积极应对市场变化。房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。对房地产开发企业发布违法广告、哄抬房价、合同欺诈以及其他违法违规的行为，要依法惩处。对于房地产开发企业在调整住房销售价格过程中出现的纠纷，要努力做好化解工作，引导当事人依据合同约定通过法律途径解决。

（二十四）充分发挥行业协会作用。市房地产开发协会要切实发挥作用，积极引导和帮助企业提高竞争力、抗风险能力和应对房地产形势变化的能力。

（二十五）加强房地产市场管理。要建立健全房地产市场信息系统和统计制度，完善市场监测分析机制，准确把握房地产市场走势，及时发现市场运行中的新情况、新问题，提高调控措施的预见性、针对性和有效性。同时，要加强房地产市场诚信体系建设，切实保障房地产消费者的合法权益。

（二十六）加强舆论宣传引导。要进一步加大对房地产业的舆论引导力度，以加快保障性住房建设、鼓励住房合理消费、促进房地产市场健康发展为基调，全面、客观、准确地报道当前房地产市场状况，防范并严肃处理发布虚假信息、恶意炒作、误导消费预期的不正当宣传行为。同时，要加强市场经济条件下风险意识的宣传和教育工作。

本意见自发布之日起实施。本意见实施期间，上级如有新政策出台，按新政策执行。