桂地税函[2017]141号广西壮族自治区地方税务局对自治区政协十一届五次会议第20170230号提案的答复

广西壮族自治区地方税务局对自治区政协十一届五次会议第20170230号提案的答复

桂地税函[2017]141号

全文有效

2017年5月31日

尊敬的林炳东委员：

  您提出的关于合理界定土地增值税清算中地下车位成本的提案（第20170230号），现答复如下：

  一、现行政策关于“总可售建筑面积”确定的依据

  《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条和《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号文印发）第十七条、三十三条以及《自治区地方税务局关于土地增值税清算工作若干问题的通知》（桂地税发[2008]96号）第五条规定，对房地产开发产品中属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外的建筑物面积均计入总可售建筑面积分摊房地产成本。一直以来，国家对于土地增值税清算中“总可售建筑面积”（简称“总可售面积”）的认定没有具体的规定。《南宁市地方税务局关于明确土地增值税清算有关政策问题的通知》（南地税发[2014]103号）明确了相关清算政策口径，其中文件第一条即对开发产品总可售建筑面积的计算公式进行了明确，即“总可售建筑面积＝总建筑面积－产权属于全体业主所有的建筑面积－无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的建筑面积”。南宁市地税局认为这样规定更符合实际，能更准确地分摊房地产成本。

  二、提案意见及提案意见落实可行性问题

  （一）提案意见

  提案认为地下车位（车库）不应当分摊土地成本，是基于目前的地价计算一般为楼面地价，建筑物地下区域的建筑面积并不列入土地市场地价的计算，因此，提案认为在计算可扣除的土地成本时不应按总可售面积分摊土地成本，而应按计容面积分摊。其与目前清算模式的计算差异如下：

  现行政策：可扣除的土地成本＝取得土地使用权所支付的金额÷总可售建筑面积×已售建筑面积

  公式中：总可售建筑面积为总建筑面积－产权属于全体业主所有的建筑面积－无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的建筑面积，已售建筑面积除普通、非普及商用房的已售面积外，还包括地下车位的已售面积（按照广西壮族自治区地税局2013年第2号公告第二条第（五）款规定，将地下车位已售面积按买受人房屋所属类型在普通、非普及商用房进行分摊）。

  提案建议：可扣除的土地成本＝取得土地使用权所支付的金额÷计容面积×地上建筑物已售面积

  公式中：计容面积为规划建筑用地面积乘以计算容积率，地上建筑物已售面积仅为普通、非普及商用房的已售面积，不含已售地下车位面积。

  （二）提案意见对减轻项目整体税负未有定论，将地下车位（车库）销售难且价格高的现状归结于税负重不符合实际

  根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第九条及桂地税发[2008]96号文第五条规定，目前全区土地增值税清算中对房地产成本分摊均为“建筑面积”分摊法，这也是目前大多数税务部门采用的方法。

  结合上述公式对提案中所举的例子进行分析，发现其仅为特例，采用该方法缺乏实证。从列举例子来看，一是在地下车位销售与住宅销售反差很大且项目未售完的情况下进行土地增值税清算，确实存在按计容面积分摊地价在一定时段内降低企业税负的情形，但就整个项目来说，项目整体售罄后采用上述两种方法扣除的土地成本一致，项目进行中结转土地成本多少只是时间性差异的问题。二是如采用计容面积法，由于地下车位不分摊土地成本，土地成本在住宅售罄后已摊销完毕，当后期地下车位陆续销售时，与可售面积法相比，其可扣除的土地成本为零，项目增值额增大，前期少缴的土地增值税会在后期弥补，这两种方法计算项目整体税负孰轻未有定论。

  影响车位（车库）售价的原因很多，比如建安成本、地段、保有量、开发商利润等等，其中建安成本占大头，地下车位（车库）分摊的土地成本占比很少，将地下车位（车库）销售难且价格高的现状归结于税负重不符合实际。

  三、我局意见

  综上所述，我局认为贵提案建议并不一定能减轻整体税负，且实际操作要改变现行计算模式，加大基层税务机关清算难度，我局意见暂时仍维持目前的清算模式不改变。今后我局将会就土地增值税相应的管理办法，在考虑现实问题的基础上做进一步的论证修订，并积极向国家税务总局汇报。我局将一如既往地积极宣传落实相关税收优惠政策，进一步优化纳税服务，为我区房地产业的健康发展作出应有的贡献。

  衷心感谢您对我区地税工作的关心和支持！