鄂地税发〔2016〕58号湖北省地方税务局、湖北省国家税务局关于不动产销售和出租代征增值税若干问题的通知

湖北省地方税务局、湖北省国家税务局关于不动产销售和出租代征增值税若干问题的通知

鄂地税发〔2016〕58号

全文有效

2016.4.7

  各市、州、林区、县（市、区）地方税务局、国家税务局：

  为确保全面推开营改增顺利实施，积极做好我省纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产增值税代征工作，根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）、国家税务总局2016年第14号、16号、19号公告和税总函〔2016〕145号等有关规定，结合我省实际，对现行税收政策进行了梳理，并就有关代征工作明确如下：

  一、增值税代征范围

  （一）代征的不动产销售是指纳税人销售其取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产，不包括房地产开发企业销售自行开发的不动产。

  （二）代征的不动产出租是指其他个人出租其取得的不动产。其他个人仅限于自然人，不包括个体工商户。

  二、销售不动产、个人出租不动产增值税销售额的确定

  （一）纳税人转让其取得（不含自建和个人住房）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额。

  （二）纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额。

  （三）个人转让其购买的住房，以取得的全部价款和价外费用为销售额。

  （四）其他个人出租不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额。

  三、销售不动产、出租不动产增值税计算公式

  （一）其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产，以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的，计算公式为：

  应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%

  （二）其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产，以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的，计算公式为：

  应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%

  （三）其他个人转让其取得的不动产，按照上述（一）、（二）规定的计算方法计算应纳税额。

  （四）其他个人出租其取得的不动产（非住房）

  应纳税额=含税销售额÷（1+5%）×5%

  （五）其他个人出租住房

  应纳税额=含税销售额÷（1+5%）×1.5%

  四、纳税地点

  （一）一般纳税人和小规模纳税人（不含其他个人）转让其取得的不动产，应向不动产所在地主管地方税务机关预缴增值税，并向机构所在地主管国税机关申报纳税。

  （二）其他个人转让或出租不动产，应向不动产所在地地方税务机关申报缴纳增值税。

  五、税款征收与入库

  地税机关代征税款时，应向纳税人开具省地方税务局监制的《税收缴款书》或《税收完税证明》。

  地税机关代为征收的增值税税款直接缴入地方金库，并负责收入对账、会计核算、汇总上报工作。

  六、减免税管理

  严格执行个人销售购买的住房及其他个人出租住房增值税减免税政策，加强减免税备案管理，确保税收优惠政策落实到位。

  个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

  涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权，免征增值税。

  家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

  个人销售自建自用住房，免征增值税。

  其他个人出租不动产，月销售额不超过3万元（按季纳税销售额不超过9万元）的，免征增值税。

  七、征收管理

  （一）代征方式

  代征的增值税项目，由地方税务局办理增值税的纳税申报受理、计税价格评估、税款征收、税收优惠备案、发票代开等有关事项。

  （二）房屋交易代征模式

  采取以房屋交易信息为基础、税法规定为依据，实行以证控税管理方式。具体程序如下：

  1.地税部门应主动获取房地部门对销售取得的不动产的房屋类型、居住使用年限、地段、交易价格的鉴定和评估结果，为代征销售取得的不动产增值税提供基础信息。

  2.主管地税机关根据纳税人提供的房屋交易申报资料或房评系统的评估价格，按国家有关税收政策和规定，代征销售取得的不动产增值税，并向纳税人开具《税收完税证明》、《税收缴款书》（仅适用于单位）或有关免税证明。

  3.地税部门应协助国土部门完善不动产登记管理，落实先税后证、以证控税的相关规定。对资料不全、手续不完备的房屋交易人（单位），应完善手续和补全资料后再发证。

  4.国税部门与地税部门应加强配合，共同做好代征工作。国税部门要做好代开增值税发票操作及相关政策培训工作。地税部门应按规定将销售取得的不动产增值税征收信息传递给同级国税部门。

  八、发票开具

  增值税小规模纳税人销售其取得的不动产以及其他个人出租不动产，购买方或承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可以向地方税务机关申请代开增值税专用发票。不能自开增值税普通发票的小规模纳税人销售其取得的不动产，以及其他个人出租不动产，可以向地方税务机关申请代开增值税普通发票。

  地方税务机关代开发票部门为纳税人代开的增值税发票，统一使用六联增值税专用发票和五联增值税普通发票。第四联由代开发票岗位留存，以备发票扫描补录；第五联交征收岗位留存，用于代开发票与征收税款的定期核对；其他联次交纳税人。

  增值税一般纳税人和使用增值税发票管理新系统的小规模纳税人自行开具增值税专用发票或增值税普通发票。

  九、各级税务部门应加强委托代征项目的宣传工作，加强工作配合，提高办税效率，方便纳税人办税。