绍市地税政[2006]28号关于印发《绍兴市地方税务局土地增值税预征管理办法》的通知

[税乎网注]

根据《浙江省绍兴市地方税务局关于印发《绍兴市房地产企业土地增值税征收管理办法》的通知》 ，此文件已被废止。

关于印发《绍兴市地方税务局土地增值税预征管理办法》的通知

绍市地税政[2006]28号

失效

2006年6月19日

市局各税务分局、稽查局：

  现将《绍兴市地方税务局土地增值税预征管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。在具体执行过程中碰到的问题，希及时报告市局。

  附件：绍兴市地方税务局土地增值税预征管理办法

  第一章  总 则

  第一条 为进一步加强土地增值税的征收管理，保障国家税收收入，规范土地增值税预征管理，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其他有关规定，制定本办法。

  第二条 本办法主要适用于在市区范围内开发并转让房地产（以下简称“房产”）的企业（以下简称“企业”）；

  有二手房转让行为的单位或个人按本办法的有关条款执行。

  第二章  预征方式

  第三条 企业转让房产取得的全部收入，均应按规定缴纳土地增值税。应征的土地增值税，在开发项目竣工决算完成前，实行预征方式。

  第四条 预征方式分为按预征率进行预征和按预结算进行预征两类。企业应先按预征率方式进行预征，达到一定条件时再按预结算方式进行预征。

  （一）预征率方式的计算公式为：预征税款＝转让收入（含预收款等）×预征率

  （二）预结算方式的计算方式按《绍兴市房地产企业土地增值税预结算申报表》、《绍兴市房地产企业土地增值税扣除项目归集表》、《绍兴市房地产企业土地增值税预结算信息采集表》（附后）的要求进行。

  第五条 转让给市政府确定的住房困难户的经济适用房和按约定转让给政府有关部门用于拆迁安置的住房，面积在普通住房标准范围内且预计增值率低于20%的部分。如核算时能与其他房产划分清楚，可经主管税务分局初审，报市地税局确认后，暂不实行预征办法。由企业在项目竣工决算后直接清算。

  上述房产按市场价销售的部分（包括同一套住房中按市场价购买超面积标准的部分）仍应按规定预征土地增值税。

  第六条 征收土地增值税的普通住房标准在国家税务总局未明确之前，暂依据《绍兴市人民政府办公室关于确定绍兴市区普通住房标准问题的通知》（绍政办发[2005]78号）的规定执行。即：绍兴市区普通住房标准为住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下。

  第七条 按预征率方式预征土地增值税的时间为企业收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据的当天；企业转让房产采取预收款的方式，其预征时间为收到预收款的当天。

  第八条 预征率应根据房产增值水平和市场发展情况，原则上参照上年度预结算或清算开发项目的平均税负率，综合其他因素后由市地税局确定，并按年调整。

  本办法实施后，预征率暂确定为：商用房和别墅2%、其他房产1%。

  第九条 按预结算方式预征土地增值税的时间一般为企业开发项目已售（以签订合同为准）建筑面积达到可售建筑总面积85%时的当天。情况特殊的另行规定。

  一次征地，分期开发的项目应按期进行预结算。

  可售建筑总面积按有权部门批准的为准，但应扣除已出租或自用的房产建筑面积。

  第十条 土地增值税预结算的税率，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第七条的规定执行。

  第十一条 下列情形之一的，可由企业提出申请或依据有关部门提供的资料，经主管税务分局确认后，适当提前或推迟预结算时间：

  （一）已售面积虽未达到85%，但开发项目通过综合验收后，有依据证明其增值率大于20%或没有增值额；

  （二）已达到预结算时间，但有理由说明还难以进行预结算。

  第十二条 企业由下列情形之一的，不实行预征，直接按规定清算土地增值税：

  （一）仅转让土地使用权的，应在转让后三十日内提出土地增值税清算；

  （二）整体转让未竣工决算房地产开发项目（在建项目），应自转让合同签订之日起三十日内提出土地增值税清算；

  （三）申请办理注销税务登记时尚未清算的，应在注销税务登记前提出土地增值税清算。

  第三章  收 入

  第十三条 企业转让房产收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、实物等价物及其他经济利益。

  第十四条 企业以低于成本价转让的房产，预结算时应提供房产评估机构的评估报告，经主管税务机关审核后确认收入；如企业无法提供房产评估机构的评估报告，主管税务机关可按《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第四十七条的规定确认收入；主管税务机关认为难以确认收入的，可以对这部分转让房产暂不进行预结算。

  第十五条 地方政府要求企业在售房时代收的各项费用，如果已经计入转让收入，在计算土地增值税扣除项目金额时可予以扣除，但不得加计扣除20%；如果未计入转让收入，而是单独收取的，在计算土地增值税扣除项目金额时不得扣除。

  第十六条 企业取得的与转让房产无关的收入，如代建工程收入、房产租赁收入（包括开发期间建造的临时性简易房出租收入）等，不纳入土地增值税结算收入范围。其相应的支出，如代建工程支出、用于出租的临时用房的建筑工程支出等，也不得列入扣除项目。

  对以使用权名义出让车库、车位的收入，其车库、车位的资产如在企业账面反映，可按房产租赁收入处理；账面不反映，按转让不动产处理。

  第四章  扣除项目

  第十七条 企业允许扣除项目的范围为取得土地使用权所支付的金额、房产开发成本、房产开发费用、房产有关税金及按规定的加计扣除。其中房产开发成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费以及开发间接费用。

  第十八条 企业为取得土地使用权所支付的金额是指为取得土地使用权而支付的地价款及按国家统一规定缴纳的有关费用。预结算时，应按核算对象的占地面积（室外部分）或建筑面积（室内部分）的占比进行分配。

  第十九条 企业开发项目的前期工程费和土地征用及拆迁补偿费是指企业开发前期发生的规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平” 及耕地占用税、拆迁补偿费等支出；其基础设施建设费是指开发项目内建造道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。上述支出实际发生时应计入扣除项目。

  第二十条 企业开发项目的建筑安装工程费是指企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，发生时应按实计入扣除项目。

  企业自建方式发生的各项合理支出和建筑安装工程中规定由企业自行提供材料、动力的支出，计入扣除项目。

  第二十一条 企业开发项目的公共配套设施费是指开发项目内用于建造非营利性且产权属于全体业主或无偿赠与地方政府、公用事业单位的公共配套设施发生的支出，可计入扣除项目。凡是建成后产权属于房地产开发企业或产权未明确的营利性绿地、花园、停车场库、商业网点、文体场馆、教育、医疗设施及会所等，视为经营性配套设施，建造费用应单独核算成本，不计入扣除项目。

  第二十二条 属于应无偿赠与地方政府、公用事业单位的公共配套设施，建成后尚未移送且改变用途的，预结算时，其建造成本暂不计入扣除项目。

  第二十三条 企业各类自用或出租房产发生的装修费用不得计入扣除项目，其建造的售房部（接待处）和样板房，如作为固定资产处理，发生的建造成本和装修费用，不得计入扣除项目。

  第二十四条 预结算时，房屋的建安工程或辅助配套设施尚未全部竣工结算的项目，对未建部分可按规划预估数（标书）扣除；对已建但款项尚未支付或尚未取得有效合法凭证部分，可凭已完工程价款结算单扣除。

  第二十五条 企业的开发间接费用是指内部单独核算的单位（项目部）在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。预结算时，如这些单位（项目部）的资产、人员及相应承担的职责与公司总部不能划清的，这部分费用不得在开发成本中扣除。

  第二十六条 计入扣除项目的开发成本，企业应按照会计制度的要求，合理确定核算对象进行分配。其中建安工程支出应按实际发生数分配，其他开发成本应按会计核算的规定归集、分配。

  因企业会计核算原因，造成开发成本未能在核算对象间划分，应按建筑面积的占比进行分配。

  第二十七条 扣除项目应以企业房产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。最基本的核算项目或核算对象由企业自行确定，但一个核算项目或核算对象内如既有普通标准住房又有其他房产的，不能适用普通标准住房的免税政策。

  第二十八条 为便于土地增值税预结算，预结算时可将房产分类为已售房产、未售房产及其他房产；已售房产还可明细分类为商用房、别墅、其他房产，普通住房如能符合核算要求的，应单独分为一类。

  第二十九条 扣除项目与非扣除项目原则上应按实际发生数进行归集、分配，但如果因企业会计核算原因未能有效划分的，应按建筑面积的占比进行划分。

  第三十条 对多个项目同时开发或一个项目分批开发的企业，应正确区分各成本核算对象的界限。对一次性发生属于多个成本核算对象的开发费用或会计核算不清的开发成本、费用应按后项目先承担的方式进行分配。

  第三十一条 企业与房产开发有关的利息支出，无论会计核算上如何处理，均应进行归集后，作财务费用处理，用于土地增值税预结算。

  第三十二条 企业的财务费用要按项目计算分摊。如存在多个开发项目共同使用贷款的现象，按后项目先承担的方式计算，但扣除金额最高不得超过预结算项目取得土地使用权和房地产开发成本金额之和的5%。

  第三十三条 企业的其他开发费用不针对项目进行分摊，预结算时，可按取得土地使用权和房地产开发成本金额之和的5%计算扣除。

  第三十四条 准予扣除的税金包括营业税、城建税、教育费附加等，预结算时，可暂按企业房地产转让收入的5.65%计算；

  印花税按会计制度的规定应于发生时计入管理费用，已予以扣除，不再另作为“与转让房地产有关的税金”进行扣除。

  第五章  减免税

  第三十五条 企业开发、销售的普通住宅，在预结算时，如符合会计核算要求，且增值率不到20%，可提出预减免申请，经主管税务分局审核、市地税局批准后不再预征，已预征部分暂不退税，待项目清算后，再按清算数退补税款。

  第三十六条 预减免申请时应报送相应的资料，具体为：

  （一）要求预减免土地增值税的书面申请报告；

  （二）减免税费基金申请审批表；

  （三）土地增值税预结算表及有关附表；

  （四）开发项目批准文书资料；

  （五）税务分局要求提供的其他资料。

  第三十七条 主管税务分局对预减免进行审核时，要求企业的各项收入、扣除项目金额、预征税款均能按最基本核算对象进行明细的会计核算；企业的“建筑工程预算书”（包括设计预算和施工图预算）均能按最基本核算对象进行编制，并分别核算建造成本；企业支付的属于多个成本核算对象的费用，能按科学、合理的方法在各成本核算对象之间进行分配等。

  第三十八条 个人转让普通住宅和自住三年以上的非普通住宅，符合土地增值税减免条件，并且资料齐全的，可在转让时向主管税务分局提出申请，主管税务分局审核后批准减免。

  第六章  预征管理

  第三十九条 企业开发项目当月取得的收入，应及时按预征率进行申报，并在主管税务分局规定时间内征收入库。

  第四十条 企业达到土地增值税预结算条件，应在一个月内填写《土地增值税预结算申报表》，于次月十日内向主管税务分局申报，主管税务分局应于受理后十个工作日内审核，并督促企业在规定时间内入库。

  第四十一条 企业经过项目预结算后，如按预征率预征的数额小于预结算数，应按预结算数申报补缴土地增值税；如按预征率预征的数额大于预结算数，预结算数不作为退税依据，但可将差额部分冲减该预结算项目剩余面积销售预征的土地增值税。待项目清算后，再按清算数退补税款。

  第四十二条 预结算后的剩余房产在转让时，可按预结算时实际产生的税负率计算缴纳土地增值税。

  第四十三条 企业某一开发项目竣工决算完成后，应在三十日内按规定向主管税务分局申请土地增值税清算。经主管税务分局审核后，多退少补已预征的土地增值税。对清算后尚未转让的房产，可在取得收入时按实进行申报缴纳。

  第四十四条 二手房土地增值税应纳入房产交易一体化管理范围，在办理过户手续时按本办法第八条规定的预征率预征，然后由纳税人自行向主管税务分局按《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）精神申请清算。

  第四十五条 企业预征的土地增值税，按与营业收入配比的原则在所得税前扣除。

  第四十六条 由于开发项目周期较长，企业应建立项目台账，正确归集各年度该项目的收入、扣除项目和预征税款情况，即时反映各开发项目的立项、开发、销售情况，以便土地增值税的预结算和清算。

  第四十七条 对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。

  第四十八条 实行预征土地增值税的企业如未按规定申报或者未足额申报，不缴或少缴土地增值税的，主管税务机关应按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定进行处罚。

  第四十九条 各税务分局应于每年3月底前将上年度预结算或清算的开发项目情况报送市地税局。

  第七章  附 则

  第五十条 本办法实施前已竣工决算的开发项目仍按原规定进行土地增值税清算；本办法实施后尚未竣工决算的开发项目，应按本办法的规定执行。

  第五十一条 本办法未尽事宜，按相关法律、法规、规章的规定执行；本办法内容如与上级有关文件精神有抵触的，依上级有关文件为准。

  第五十二条 本办法由绍兴市地方税务局负责解释。

  第五十三条 本办法自二○○六年七月一日起执行，原《绍兴市地方税务局关于加强房地产企业土地增值税征管工作的通知》（绍市地税政[2002]96号）和《绍兴市地方税务局关于调整房地产企业土地增值税预征率的通知》（绍市地税政[2004]57号）同时废止。

  附件：（略）

  1、绍兴市房地产企业土地增值税预结算申报表

  2、绍兴市房地产企业土地增值税扣除项目归集表

  3、绍兴市房地产企业土地增值税预结算信息采集表