安徽省税务局：政府指定价格回购租赁住房是否需要销售金额调整

政府指定价格回购租赁住房是否需要销售金额调整

留言时间：2021-05-09

纳税人所属地

安徽

问题内容

近期，合肥将出台土拍新规，新规中约定对于土拍中转竞配建的租赁支付，由市房管部门指定单位按照2500元每平进行回购，涉及的相关税费由竞得人承担。

增值税、所得税、土增税、印花税、契税是否无需进行销售金额调整；应由产权承受方承担的契税、印花税可否依据土地出让合同在房开企业所得税、土增税税前扣除

附件

合肥新土拍规则税务处理.docx

答复机构

安徽省税务局

答复时间

2021-05-14

答复内容

国家税务总局安徽省税务局12366纳税服务中心答复：您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：

  一、根据国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号规定：“第三十四条  纳税人转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。……

  （二）纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生权属转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

  1.按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。

  2.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。

  3.参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。

  （三）纳税人申报的转让房地产的成交价低于本条第二项规定的方法和顺序所确认的价格，又无正当理由的，税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。前述正当理由包括但不限于以下情形：

  1.采取政府指导价、限价等非市场定价方式销售的开发产品；……”

  二、纳税人对外发生经营业务收取款项，申报的计税依据明显偏低，有正当理由的，按实际收取款项申报纳税。

  三、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第五款：“与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也视同税金予以扣除。”

  根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定：“九、关于计算增值额时扣除已缴纳印花税的问题

  细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。

  ……

  十一、关于已缴纳的契税可否在计税时扣除的问题

  对于个人购入房地产再转让时，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。”

  四、根据国税发〔2009〕31号规定：“第十二条 企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。”

  感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366或主管税务机关。

近期，合肥将出台土拍新规，新规中约定对于土拍中转竞配建的租赁支付，由市房管部门指定单位按照2500元每平进行回购，涉及的相关税费由竞得人承担。

《税收征管法》第三十五条第六款规定：纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。具体到各税种：

增值税：《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则(2011年修订)》第十六条 纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者有本细则第四条所列视同销售货物行为而无销售额者，按下列顺序确定销售额……

土地增值税：《土地增值税暂行条例》第九条转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，税务机关可以按照房地产评估价格计算征收

契税：《契税暂行条例》第四条前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定

在企业所得税和印花税的层面，没有看到直接对价格明显偏低且无正当理由的明确规定(但仍然可以用征管法第三十五条去对价格明显偏低进行调整，征管法作为上位法)

按照每平2500元进行回购，作为土拍规则约定价格，以此价格销售给政府部门具有合理理由，不满足征管法中规定的销售金额重新核定的条件，我司理解应以2500元每平作为计税价格无需进行销售金额调整。

另外我司承担交易过程中的所有税负，对于产权转移过程中涉及的本应由产权承受放负责的契税对该方负责的印花税，可否根据土地合同约定开具我方抬头税票，并作为我方成本在所得税及土增税税前扣除