新疆维吾尔自治区税务局：关注！房产公司进项税转出计算问题

房产公司进项税转出计算问题

留言时间：2020-09-09

咨询对象

新疆维吾尔自治区税务局

问题内容

房产公司既有新项目，也有老项目，同时还有简易计税的收入。在这期间发生的无法划分的增值税进项税该如何计算？

根据财税【2016】36号文件，不得抵扣的进项税额是以销售额为基数进行进项税转出的计算，计算原理和增值税暂行条例是一样的；根据总局公告【2019】18号的规定：不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模），这里是以总建筑规模即建筑面积为基数进行进项税转出的计算。

请问1、房产公司的进项税转出应该怎样计算？

2、以建筑面积为基数进行计算的话，老项目建设完成销售了（有销售完和未销售完两种情况），这时老项目的建筑规模该如何计算？

3、如果以销售额基数进行计算的话，房产公司以预售方式销售商品房，取得是预售房款，未结转营业收入，这里的销售额该如何计算？

4、如果老项目全部销售完了，即没有老项目了，只有新项目，按总局公告【2019】18号的规定，房产公司的进项税都可以抵扣，不存在进项税转出的问题，这样理解对吗？

附件

无附件

答复机构

新疆纳税服务中心

答复时间

2020-09-09

答复内容

新疆纳税服务中心答复：

您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：

   根据《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院第191次常务会议通过）第六条的规定，销售额为纳税人发生应税销售行为收取的全部价款和价外费用，但是不包括收取的销项税额。

   ......

   同时又根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第二十三条的规定，一般计税方法的销售额不包括销项税额，纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：

   销售额＝含税销售额÷（1+税率）

   第三十五条的规定，简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：

   销售额＝含税销售额÷（1＋征收率）

   第三十七条的规定，销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。

   价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：

  （一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。

  （二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。

   经与相关部门核实：《国家税务总局关于分摊不得抵扣进项税额时免税项目销售额如何确定问题的批复》（国税函【1997】529号）文件是对湖南省税务局的批复文件，建议您按照《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）文件规定执行。

   因此，请您比照上述文件执行。

   感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系新疆税务12366或主管税务机关。