宁地税发[2004]71号南京市地方税务局转发《江苏省地方税务局关于进一步做好土地增值税预征工作的通知》的通知

南京市地方税务局转发《江苏省地方税务局关于进一步做好土地增值税预征工作的通知》的通知

宁地税发[2004]71号

全文有效

各分局（局）、县局：

       现将《江苏省地方税务局关于进一步做好土地增值税预征工作的通知》（苏地税发[2004]58号）转发给你们，并结合我市的实际情况，提出如下补充意见，请一并贯彻执行。

       一、预征率的确定

       1、高级公寓、渡假村、花园别墅，预征率为3%；

       2、写字楼、营业用房，预征率为2%；

       3、普通住宅，预征率为1%；

       4、既开发建造普通住宅又开发建造其他类型的商品房的，应分别核算。

不分别核算或不能准确核算的，根据项目类型分别适用预征率2%或3%.

       5、其他类（指除以上列举外的项目，如转让国有土地使用权等），预征率为1%.

       二、渡假村、别墅、高级公寓的具体界定标准

对渡假村、别墅、高级公寓的具体界定标准可以根据现行房地产开发流程中持有的“两证一文”来认定，即根据《建设工程规划许可证》、《商品房销售许可证》和《建设项目立项批文》上所注明的房屋用途性质或项目建设内容来判定属性。标注不清楚或标注情况与实际不符的，根据项目的实际用途或实际建设内容进行判定。

       三、普通标准住宅的审核确认

对符合不预征条件的纳税人，需按规定持建设项目计划文件、普通标准住宅设计图纸（包括：建筑面积、使用面积、住宅装修标准、住宅设备标准）等有关证明材料到当地主管税务机关办理普通标准住宅认定手续，填写《普通标准住宅审核确认表》（见附件），经税务所提出意见、政策法规科初审后，由分管局长审批，签署意见并加盖公章后，确认不预征。

       四、各单位要严格土地增值税预征的管理，凡转让房地产取得收入（包括预售收入）的，应在次月10日内在申报缴纳营业税的同时主动申报缴纳土地增值税。

       五、除以上补充内容外，其他管理要求仍按照《土地增值税预征管理办法（试行）》的通知（宁地税三发[1996]123号）及其有关规定执行。

       附件：普通标准住宅审核确认表（略）

       江苏省地方税务局关于进一步做好土地增值税预征工作的通知

       苏地税发[2004]58号2004年3月29日

       各省辖市及苏州工业园区地方税务局，常熟市地方税务局，省地方税务局直属征收局：

按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，省局下发了苏地税发[1996]63号文件，确定了我省土地增值税的预征率。

为进一步规范和加强土地增值税的征收管理，现就有关问题明确如下：

  一、预征范围

除普通标准住宅不实行预征外，对其他各类商品房，均应按本通知规定实行预征。普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、由政府指定销售对象的住宅。普通标准住宅须由房地产开发公司凭有关文件，经当地主管税务部门审核后确认。

转发商品房以外的其他房地产的行为，其土地增值税的征收仍按原规定执行。

  二、预征的计税依据

土地增值税预征的计税依据为纳税人转让房地产取得的收入。

  三、预征率的确定

       （一）普通住宅，按1%－1.5%的预征率实行预征。个别地区，普通住宅的预征率需要调整的，在报经省局同意后，可适当上浮或下调，但最高浮动幅度不超过50%.

       （二）对开发公司开发的营业用房、写字楼、高级公寓、渡假村、别墅等，按2%－3%的预征率实行预征；

       （三）对房地产开发公司既开发建造普通住宅（适用预征率为1%－1.5%），又开发建造其他类型商品房（适用预征率为2%－3%）的，其销售收入应分别核算，否则从高按2%－3%的预征率实行预征。

  四、各省辖市可根据各地具体情况，在省局规定的幅度内，自行确定各地的预征率，并报省局备案。

  五、对其他商品房中渡假村、别墅的具体界定标准按照苏财税[1999]32号《转发财政部、国家税务总局关于调整房地产若干税收政策的通知》的有关精神，由各地自定。

  六、对实行预征的商品房，在企业项目竣工结算销售完毕并提出书面申请后，及时进行土地增值税的清算，多退少补。具体清算的要求和程序，在省局未做出统一规定前，由各地自行制定。

  七、我省将根据房地产业的发展情况，对土地增值税的预征率作适时调整，各地不得自行调整。

  八、本通知自2004年4月1日起执行。此前有关规定与本通知不一致的，以本通知为准。