浙江财税12366服务中心：商品房预售至交付期间增值税税率变化引发的增值税和契税纠纷及税收政策咨询

商品房预售至交付期间增值税税率变化引发的增值税和契税纠纷及税收政策咨询！

留言时间：2019-11-21

纳税人所属地

浙江

问题内容

房地产企业开发一处房地产项目，于2017年将自行开发的一处商品房预售给业主，双方签订了《商品房买卖合同》，主合同约定房屋总价计算=房屋建筑面积*单价，按照当时的营改增过渡期政策指引在补充协议对总房价按增值税税率11%拆分不含税价金额和增值税金额进行罗列表述，同时约定相关税费按照国家相关规定执行。该项目与2019年11月交付，因国家税务总局于2018年4月和2019年5月对增值税税率两次调整，目前增值税税率为9%，房地产企业在交付时按照9%增值税税率开具发票给业主，导致发票不含税金额高于合同补充协议中列示的不含税金额，从而引起业主办产证时应缴纳的契税相应增加。但业主认为房地产企业应按11%的增值税税率开具，业主按此不含税金额缴纳契税即可。请问：房地产企业在交付时开具9%是否符合国家相关税收政策？业主要求按11%开具发票是否符合国家相关税收政策？因增值税税率下调，导致的不含税金额增加，从而引起业主缴纳契税金额增加是否符合国家相关税收政策？请就上述3个问题，给予税收政策解答！谢谢

附件

无附件

答复机构

浙江省

答复时间

2019-11-21

答复内容

浙江财税12366服务中心答复：

您好：您在网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1：<营业税改征增值税试点实施办法>的规定：“第四十五条 增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：

   （一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

   收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

   取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。……”

根据《国家税务总局关于深化增值税改革有关事项的公告》（国家税务总局公告2019年第14号）规定：一、增值税一般纳税人（以下称纳税人）在增值税税率调整前已按原16%、10%适用税率开具的增值税发票，发生销售折让、中止或者退回等情形需要开具红字发票的，按照原适用税率开具红字发票；开票有误需要重新开具的，先按照原适用税率开具红字发票后，再重新开具正确的蓝字发票。

  二、纳税人在增值税税率调整前未开具增值税发票的增值税应税销售行为，需要补开增值税发票的，应当按照原适用税率补开。

纳税人应按纳税义务发生时间开具发票和缴纳税款。

根据《中华人民共和国契税暂行条例》(国务院令第224号)第四条规定：“契税的计税依据：

   (一)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格;……”

根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》(财法字〔1997〕52号)第九条规定：“条例所称成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。”

根据《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第一条规定：“计征契税的成交价格不含增值税。”

上述回复仅供参考，欢迎拨打0571-12366。