国家税务总局兴仁市税务局与黔西南州吉安房地产开发有限公司、黔西南州吉安房地产开发有限公司兴仁分公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

国家税务总局兴仁市税务局与黔西南州吉安房地产开发有限公司、黔西南州吉安房地产开发有限公司兴仁分公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

发布日期：2019-09-14

贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）黔23民初122号

原告：国家税务总局兴仁市税务局，住所地贵州省兴仁市东湖街道办事处振兴大道**。

法定代表人：龚修志，系该局局长。

委托诉讼代理人：白铮，贵州天生律师事务所律师。代理权限：特别授权。

委托诉讼代理人：张未，贵州天生律师事务所律师。代理权限：特别授权。

被告：黔西南州吉安房地产开发有限公司，，住所地贵州省黔西南州布依族苗族自治州兴义市遵义路**

法定代表人：冯照坤，系该公司经理。

被告：黔西南州吉安房地产开发有限公司兴仁分公司，，住所地贵州省黔西南州布依族苗族自治州兴仁市振兴大道南侧农行旁）。

负责人：吴磊，系该分公司经理。

被告：冯照坤，男，1986年11月14日生，汉族，户籍地贵州省兴义市。

被告：吴磊，男，1984年3月29日生，汉族，户籍地：贵州省兴义市。

第三人：兴仁市人民政府城北街道办事处。

法定代表人：张德刚，办事处主任。

委托诉讼代理人：黄万玉，贵州旺明律师事务所律师。代理权限：特别授权。

原告国家税务总局兴仁市税务局（以下简称：兴仁税务局）诉被告黔西南州吉安房地产开发有限公司（以下简称：吉安房开公司）、黔西南州吉安房地产开发有限公司兴仁分公司（以下简称：吉安房开兴仁分公司）、冯照坤、吴磊及第三人兴仁市人民政府城北街道办事处（以下简称：城北街道办）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告兴仁税务局的委托诉讼代理人白铮、张未，被告吉安房开公司、吉安房开兴仁分公司、冯照坤、吴磊及第三人城北街道办的委托诉讼代理人黄万玉到庭参与诉讼。本案现已审理终结。

兴仁税务局向本院起诉请求：1、确认兴仁税务局与吉安房开公司、城北街道办分别于2017年5月17日、25日签订的《房屋征收产权调换安置协议》有效，由兴仁税务局承接合同权利义务，享有所涉房产的消费者购房优先权，由吉安房开及其兴仁分公司履行交房和办证义务，位于兴仁市××大道上总价44167536.10元（含兴仁税务局缴纳的税款及房屋维修基金）的“新城世嘉”楼盘的临街房产1-5层全部和后楼商品房的14套住房及一层（1-1、1-2号）食堂用房、14个地下停车位归兴仁税务局所有。2、责令四被告连带退还兴仁税务局多于支付的购房款7001420.71元（即双方补充协议预留给兴仁税务局上缴给省税务局的资金）及房屋税金和维修基金1917054.85元。3、责令四被告履行协议约定的装修房屋义务。由四被告从2017年8月26日起，以约定每日万分之三的标准，按照未能如约交房总价承担逾期交付违约金至交房为止。4、由四被告承担本案诉讼费、保全费5000元、保全保险费25000元、律师费20万元。

事实及理由：2017年5月17日、25日，兴仁税务局与城北街道办、吉安房开公司签订了《兴仁县2016年城市棚户区（城中村）改造项目房屋征收产权调换安置协议》（以下简称：《安置协议》），由城北街道办代表兴仁市政府购置吉安房开公司开发的房产对兴仁税务局进行拆迁安置，该房产位于兴仁县××道“新城××小区”××、同××楼盘××住宅用房××、商品房××及××楼14个车位，加上装修款及应缴税款及房屋维修基金，总价合计44167536.1元。根据兴仁税务局、贵州省兴仁农村商业银行股份有限公司（以下简称：兴仁农村商业银行）、吉安房开签署了资金账户三方监管协议，同意补偿资金划入吉安房开公司兴仁农村商业银行账户下，由兴仁农村商业银行进行监管，涉及安置款划拨须由兴仁税务局签署放款同意书。2017年6月13日政府划入国税补偿资金33169908.71元，7月5日划入地税补偿资金15525884.15元，监管账户资金共计48695792.86元。2017年6月至9月，兴仁税务局共签署放款同意书5份，涉及金额2770万元，其中，600万元用于吉安房开公司向兴仁农村商业银行借款的担保金，该笔款项已在规定期限内归还到监管账户中。近期，兴仁税务局发现监管账户余额仅为389.44元。通过逐一核查，初步确认吴磊涉嫌伪造兴仁税务局公章，制作虚假放款通知书套取款项1936万余元。加上吉安房开公司的其他纠纷，被法院在不知情的情况下，扣划了监管账户内资金663万元。吉安房开公司在明知其已将案涉房产卖给兴仁税务局的情况，仍将该房产抵押或出卖给他人，侵害了兴仁税务局的权益。吉安房开公司及其兴仁分公司应当共同承担民事责任，冯照坤、吴磊应在其出资范围内承担民事责任。

吉安房开公司及冯照坤答辩称：本案所涉《安置协议》是吉安房开公司与兴仁税务局签订，根据合同的相对性原则，与冯照坤个人无关，公司股东出资已远远超过注册资金800万元，应当由公司承担相应的责任。

吉安房开兴仁分公司及吴磊对兴仁税务局陈述的事实无异议。

城北街道办陈述：城北街道办已按《安置协议》约定履行了全部义务，该协议所涉其他事宜与城北街道办无关。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。

兴仁市税务局围绕其诉讼请求提供证据如下：

1、兴仁税务局统一社会信用代码证及法定代表人身份证明、兴仁地税、兴仁国税合并文件、兴仁“县”改“市”文件。拟证明，兴仁税务局符合原告主体资格。

2、《兴仁县2016年城市棚户区（城中村）改造项目房屋征收产权调换安置协议》及补充协议、资金监管协议、房屋装修清单。拟证明，2017年5月17日、25日，兴仁税务局与城北街道办、吉安房开公司约定：根据兴仁税务局与城北街道办已签订的征收补偿协议，城北街道办共需补偿48695792.86元；在此补偿金额内，由城北街道办购置吉安房开公司开发的位于兴仁市××大道“新城世嘉小区”临街整栋商业楼及其后面住宅楼一层及二层以上的其他住宅用房14套、、地下停车位14个作为与兴仁国税进行房屋产权置换的房源超出补偿资金的，由兴仁国税自行补差，补偿剩余，由兴仁国税自行自理；前述资金由城北街道办直接打入监管账户。兴仁农村商业银行对监管账户进行长期止付管理，吉安房开公司需要支取账户内资金时，需向兴仁税务局提交资金支取申请并附用款清单，银行凭兴仁税务局出具的《放款通知函》进行解付，并在《放款通知函》所列款项支取后立即对监管账户资金进行止付处理。2017年5月17日，兴仁国税与吉安房开公司签订《补充协议》约定：兴仁税务局通过兴仁县政府拆迁办转入到吉安房开公司的补偿款中包含房产购置款、预留资金、余款，其中，预留资金、余款合计7001420.71元不属购房款。

3、吉安房开公司及其兴仁分公司基本信息网络查询打印件、冯照坤、吴磊的身份证复印件。拟证明，吉安房开公司及其兴仁分公司、冯照坤、吴磊符合被告主体资格。

4、资金交付凭据、放款通知函及银行交易流水。拟证明，城北街道办已向吉安房开公司交付补偿款，兴仁税务局同意放款2770万元。

5、财产清单。拟证明，经核对，城北街道办支付给吉安房开公司的4800多万元中，上交财政部门400多万元，房屋装修款280万元，非房屋价款有900多万元，其中补偿款中有900万元不是购房款进入了监管账户。

6、委托代理合同一份及增值税普通发票三张、法院诉讼费专用票据一张。拟证明，兴仁市税务局已支付的律师费和诉讼费。

吉安房开公司、吉安房开兴仁分公司、冯照坤、吴磊及城北街道办对兴仁税务局提供的上述证据均无异议。兴仁税务局提供的上述证据客观真实，与本案有关联性，且当事人均无异议，应当予以确认。

城北街道办提供证据如下：

1、统一社会信用代码证及法定代表人身份证明。拟证明城北街道办的基本情况。

2、《兴仁县2016年城市棚户区（城中村）改造项目房屋征收产权调换安置协议》及补充协议、银行电汇凭证二份。拟证明，城北街道办应支付兴仁税务局补偿款48695792.86元，并由城北街道办向吉安房开公司购置等价房屋（包含房屋装修费用）与兴仁税务局进行房屋产权置换；城北街道办已按协议约定将上述款项打入吉安房开公司指定的兴仁农村商业银行账户；其他事宜与城北街道办无关。

3、资金监管协议。拟证明，城北街道办支付前述补偿款后，兴仁税务局、吉安房开公司、兴仁农村商业银行三方互相监管款项的使用情况，城北街道办无权干预。

对城北街道办提供的上述证据，吉安房开公司、吉安房开兴仁分公司、冯照坤、吴磊均无异议；兴仁税务局对证据的三性无异议，但认为城北街道办是否应承担责任应由法院审查。城北街道办事处提供的上述证据客观真实，与本案有关联性，且当事人对其三性均无异议，应当予以确认。

本院依法调取下列证据材料：1、国有土地使用权出让合同、土地转让合同、国有土地使用权证；2、建设用地规划许可证、建房工程规划许可证、建筑工程施工许可证；3、“新城世嘉”房开项目商品房预售申请书及商品房预售许可证；4、兴仁市住房的城乡建房局出具的说明；5、吉安房开兴仁分公司的企业信息查询及工商登记材料。

对本院依法调取的上述证据材料，各方当事人均无异议。

经审理查明：贵州省兴仁县国家税务局（以下简称：兴仁国税）、贵州省兴仁县地方税务局（以下简称：兴仁地税）于2018年7月20日经法定程序合并，挂牌成立国家税务总局兴仁县税务局，2018年9月28日国家税务总局兴仁县税务局经法定程序更名为国家税务总局兴仁市税务局。兴仁城北街道办是“兴仁县2016年城市棚户区（城中村）改造项目”的房屋征收实施单位。2017年3月23日，城北街道办与被征收人兴仁国税签订《兴仁县2016年城市棚户区（城中村）改造项目房屋征收补偿安置协议》约定，兴仁国税应得征收补偿款33169908.71元，该款用于购买等价房屋（包含房屋装修费用）进行产权调换安置。2017年3月23日、4月7日，城北街道办与被征收人兴仁地税签订《兴仁县2016年城市棚户区（城中村）改造项目房屋征收补偿安置协议》及《房屋征收补偿补充协议》约定，兴仁地税应得补偿款15525884.15元，该款用于购买等价房屋（包含房屋装修费用）进行产权调换安置。

2017年5月17日、25日，兴仁税务局（兴仁国税于17日、兴仁地税于25日）与城北街道办、吉安房开公司签订了《兴仁县2016年城市棚户区（城中村）改造项目房屋征收产权调换安置协议》约定：根据兴仁税务局与城北街道办已签订的征收补偿协议，城北街道办共需补偿48695792.86元（兴仁国税金额33169908.71元、兴仁地税金额为15525884.15元）；在此补偿金额内，由城北街道办购置吉安房开公司开发的位于兴仁市××大道“新城世嘉小区”临街整栋商业楼（协议附件一载明：兴仁国税置换1-2层，兴仁地税置换3-5层）及其后面住宅楼一层及二层以上的其他住宅用房14套、、地下停车位14个协议附件一载明：兴仁国税置换住宅用房10套、、地下停车位10个兴仁地税置换住宅楼一层及其他住宅用房4套、、地下停车位4个具体房号为1-1、4-2、4-3、5-2、5-3、6-2、6-3、7-3、8-2、9-2、10-2、10-3、13-2、14-2、17-2）作为与兴仁国税进行房屋产权置换的房源；超出补偿资金的，由兴仁税务局自行补差，补偿剩余，由兴仁税务局自行处理；补偿款由城北街道办在协议签订后10日内打入吉安房开公司指定的兴仁农村商业银行账户（卡号：82×××64），并由银行进行监管；吉安房开公司在补偿款到位之日起45日内交付办公用房，60日内交付三套周转房，90日内交付余房，并于2017年底前办理好所有房屋产权证件，否则，吉安房开公司除应继续履行交付和办理证照义务外，还应承担按房源交易总价日万分之三的违约金；城北街道办付清补偿款后，未尽事宜由兴仁税务局与吉安房开公司自行协商，与其无关。同时，协议附件二还载明：办公区装饰、装修工程项目，住宅简装房工程项目，包括了具体的用材、数量、价格等。

2017年5月15日，兴仁国税、兴仁地税分别与兴仁农商行、吉安房开签订《账户监管协议》约定：由兴仁农村商业银行对监管账户进行长期止付管理，吉安房开公司需要支取账户内资金时，需向兴仁税务局提交资金支取申请并附用款清单，银行凭兴仁税务局出具的《放款通知函》进行解付，并在《放款通知函》所列款项支取后立即对监管账户资金进行止付处理。2017年5月17日，兴仁税务局与吉安房开公司签订《补充协议》约定：兴仁税务局通过兴仁县政府拆迁办转入到吉安房开公司的补偿款中包含房产购置款、预留资金、余款，其中，预留资金、余款合计7001420.71元，兴仁税务局指定支配、吉安房开公司仅可依据兴仁税务局授权支取商业楼、职工周转房、车位的购置款26168488元。

2017年6月13日、7月5日城北街道办将兴仁国税补偿资金33169908.71元，兴仁地税补偿资金15525884.15元，共计48695792.86元划入监管账户（卡号：82×××64）。兴仁国税于2017年6月13日、7月10日、11月14日分别出具《放款通知函》授权兴仁农村商业银行放款1000万元、600万元、500万元；兴仁地税于2017年7月6日、9月28日分别出具《放款通知函》授权兴仁农村商业银行放款1100万元、170万元。吴磊伪造《放款通知函》（兴仁地税放款函［2017］2号、3号、4号、5号）从监管账户取出资金1062万元。

兴仁税务局以吉安房开公司不按规定及时办理网签手续和过户手续，并将案涉房产抵押给多家债权人，导致其面临“钱房两空”的风险为由申请诉前财产保全，并提供中国大地财产保险股份有限公司黔西南中心支公司出具4999万元的《保单保函》作担保。兴仁市人民法院作出（2018）黔2322财保31号保全裁定，查封吉安房开兴仁分公司位于兴仁市××大道上的“新城世嘉”楼盘的临街房产1-5层全部和后楼商品房的14套住房（4-2、4-3、5-2、5-3、6-2、6-3、7-3、8-2、9-2、10-2、10-3、14-2、17-3、17-4号）及一层1-1号、1-2号房屋、、地下停车位全部本案诉讼中，本院依据兴仁税务局申请及中国大地财产保险股份有限公司黔西南中心支公司出具的《保单保函》，裁定查封了吉安房开公司位于兴义市桔山街道办事处顶兴公路旁“桔舒园大厦”第4层1至14号、5层1号、6层6号、7层1至14号、12层10至14号房屋。

另查明：诉讼中当事人均认可诉前保全查封清单载明的1-1、1-2号房屋实际就是《房屋征收产权调换安置协议》中的一层1-1号房；同意将《房屋征收产权调换安置协议》中的13-2、17-2号屋换为17-3、17-4号房；《房屋征收产权调换安置协议》中的一层1-1、10-3号房已被兴仁市法院进行网上拍卖。

国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建房工程规划许可证、建筑工程施工许可证、“新城世嘉”房开项目商品房预售许可证等证书载明吉安房开公司系权利人或相对人。“新城世嘉”房开项目至今尚未取得竣工验收备案。吉安房开兴仁分公司没有注册资金，也没有独立的财产备案资料。

本院认为，本案的争议焦点是：1、兴仁税务局与吉安房开公司、兴仁城北街道办签订的案涉《兴仁县2016年城市棚户区（城中村）改造项目房屋征收产权调换安置协议》是否合法有效，兴仁市税务局是否据此享有优先权；2、吉安房开公司是否应当立即交付房屋和办证；3、吴磊、冯照坤个人是否应承担责任；4、兴仁税务局要求返还购房款之外的剩余款项是否支持。

关于案涉调换协议法律效力问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，案涉两份《兴仁县2016年城市棚户区（城中村）改造项目房屋征收产权调换安置协议》是当事人在平等、自愿协商的基础上签订的，系当事人的真实意思表示，且不违反有关法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。

关于交房及办证的问题。合法有效的合同，对合同当事人均有约束力，当事人应按约定履行。本案中，城北街道办及兴仁税务局已按协议履行义务，吉安房开公司也应当按约履行义务并承担相应的违约责任。但案涉房屋至今尚未竣工验收，尚不符合交房和办证的条件，兴仁税务局的该项诉讼请求在本案中不予支持，待具备交房和办证条件后，兴仁税务局可另行主张。

关于兴仁税务局是否对案涉调换协议所及房屋是否享有消费者购房优先权的问题。优先权并非单独存在的一类权利，是法律上基于特殊政策性考虑而赋予某些特种债权或其他权利的一项特殊效力，仅是对某些权利的法律效力的加强，以保障该项权利能够较之于普通债权而优先实现。本案讼争的基础法律关系是房屋买卖，并无合同之外的其他人主张案涉房屋之上的权利，因此，兴仁税务局所提消费者购房优先权不应在本案中一并审查，如果兴仁税务局认为其享有的权利可以对抗其他权利人，则可就该对抗权提起另诉。

关于兴仁税务局要求吉安房开公司支付违约金并赔偿损失的诉请应否支持的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿款的计算方法。”因双方当事人在协议中约定，城北街道办在协议签订后10日内支付全部房源调换安置款，吉安房开公司在款项到位之日起45日内交付办公用房、60日内交付两套周转房、90日内交付余房，如不按期交房和办证，逾期一天按房源交易价格支付日万分之三的违约金。因吉安房开公司至今未履行交房和办证义务，其行为已构成违约，应当承担违约责任，在诉讼过程中，兴仁税务局自愿将违约金调减至以已付房款为基数从2017年8月26日起按年6%计算逾期交房和逾期办证的违约金至交房为止，该请求不违反法律规定，应予以支持。

关于兴仁税务局付的购房款及由吉安房开公司代收的税金、维修基金的返还问题。兴仁税务局与吉安房开公司通过补充协议确认了兴仁税务局付的购房款有7001420.71元，对该款项，吉安房开公司没有理由继续占有，且同意返还，对兴仁税务局该诉讼请求应予支持。对由吉安房开公司代收的税金和维修基金1917054.85元，因吉安房开公司愿意退还兴仁税务局，由兴仁税务局自行缴纳，该诉讼请求也应予支持。

关于前述继续履行合同义务、违约金承担及返还款项的责任主体的问题。经查，吉安房开兴仁分公司虽然系依法设立，但其并没有独立的财产，且本案所涉协议的相对人均系吉安房开公司，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记相关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，吉安房开兴仁分公司的民事行为也应当由吉安房开公司承担。因此，兴仁税务局请求由吉安房开兴仁分公司承担责任的请求不能成立，不予支持。对吉安房开兴仁分公司负责人吴磊因伪造公章，擅自取出监管账户资金1062万元，系吴磊与吉安房开公司的法律关系，吴磊不应就此行为对兴仁税务局负责，因此，兴仁税务局请求吴磊承担责任无法律依据，故不予支持。吉安房开公司法定代表人冯照坤在本案中没有过失行为，对本案不承担责任。

关于兴仁税务局主张的其他费用承担问题。当事人进行诉讼活动，是否委托律师参加诉讼、是否买保险等不是必需产生的费用，是系对自己权利的处分而具选择性的费用，在双方没有明确约定的情况下，不应强加于对方当事人。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定判决如下：

一、国家税务总局兴仁市税务局与黔西南州吉安房地产有限公司、兴仁市人民政府城北街道办事处分别于2017年5月17日、25日签订的《兴仁县2016年城市棚户区（城中村）改造项目房屋征收产权调换安置协议》合法有效；

二、由黔西南州吉安房地产有限公司赔偿国家税务总局兴仁市税务局逾期交房和逾期办证违约金（自2017年8月26日起每日以房源交易价39334634.54元为基数按年6%计算违约金至交房时止）；

三、由黔西南州吉安房地产有限公司在本判决生效十日内返还国家税务总局兴仁市税务局超付购房款7001420.71元、房屋税金和维修基金1917054.85元；

四、驳回国家税务总局兴仁市税务局的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费36802元，保全费5000元，由黔西南州吉安房地产有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。

逾期上诉的，则本判决发生法律效力。权利人可于本判决生效后二年内向本院申请强制执行。

审判长 简 坤

审判员 付 君

审判员 陆金凤

二〇一九年八月二日

书记员 黄香学