湖北盛发房地产开发有限公司、向厚军商品房预售合同纠纷二审民事判决书

湖北盛发房地产开发有限公司、向厚军商品房预售合同纠纷二审民事判决书

发布日期：2017-12-06

湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）鄂28民终1183号

上诉人（原审被告）：湖北盛发房地产开发有限公司，住所地：来凤县翔凤镇金盆山**。

法定代表人：田洪涛，系该公司总经理。

委托诉讼代理人：田凤，湖北新理念律师事务所律师。

委托诉讼代理人：韩艳，湖北新理念律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：向厚军，男，1979年10月29日出生，土家族，湖北省来凤县人，住湖北省来凤县。

委托诉讼代理人：熊海炜，湖北欧兴红律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：来凤县地方税务局，，住所地湖北省来凤县翔凤镇武汉大道

法定代表人：张宏伟，系该局局长。

委托诉讼代理人：王潇潇，湖北雄视律师事务所律师。

上诉人湖北盛发房地产开发有限公司（以下简称盛发房地产公司）因与被上诉人向厚军、来凤县地方税务局商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省来凤县人民法院（2016）鄂2827民初1121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案经本院院长批准延长审理期限三个月，现已审理终结。

盛发房地产公司上诉请求：依法撤销原审判决，发回重审或改判盛发房地产公司不存在违约事实；一、二审诉讼费由向厚军、来凤县地方税务局承担。事实与理由：一、原审法院在认定事实时，仅以盛发房地产公司与向厚军签订的《商品房买卖合同》为依据，没有综合考虑盛发房地产公司与来凤县地方税务局基建委员会签订的《来凤县地税局职工开发房修建工程前期相关事项的协议》、《来凤县地方税务局原办公楼院区栖凤公寓开发建设项目协议书》、《商品房团购协议书》等三个协议。上述三个协议可以证明，盛发房地产公司系作为施工单位，采取开发的方式为包括向厚军在内的118名地税局职工修建福利住房。其权利义务约定明确，用地面积，具体设计由双方确定，连房屋楼层都由来凤县地方税务局确定。可见，盛发房地产公司只有保障所建房屋质量达标、符合团购协议交房条件的履约义务。二、盛发房地产公司不存在违约事实，依法不应承担违约责任。1.盛发房地产公司所修建房屋在2014年10月30日前就已经竣工，并通过监理单位验收，具备了团购协议约定的交房条件；2.向厚军为来凤县地方税务局团购协议中团购主体的一员，团购协议对向厚军当然产生法律效力；3.向厚军不能及时入住是来凤县地方税务局安置工作不到位、旧房没拆除等原因造成的。

向厚军辩称：一、本案属于商品房预售合同纠纷，并非房地产开发纠纷，盛发房地产公司与来凤县地税局签订的三份协议书的效力不及于自己，如盛发房地产公司认为来凤县地税局违约应另行起诉；二、其与盛发房地产公司签订的《商品房买卖合同》明确约定了交房的条件，现仅有监理部门为盛发房地产公司出具了报告，所建房屋不具备竣工验收条件，没有达到合同约定的交房标准，盛发房地产公司上诉请求无事实及法律依据，应当维持一审判决。

来凤县地方税务局辩称，本案是商品房预售合同纠纷，根据合同相对性，来凤县地方税务局不是本合同的相对人，不应当在本案中承担民事责任。盛发房地产公司与来凤县地方税务局之间的权利义务关系，可以由盛发房地产公司另行主张权利。

向厚军向一审法院起诉请求：1、盛发房地产公司继续履行双方于2015年3月6日签订的《商品房买卖合同》（预售）；2、盛发房地产公司向向厚军支付从2015年3月6日起至2016年7月1日止的违约金54765元（231078元×万分之五×474天﹦54765元），2016年7月1日之后的违约金按照房屋总价格的万分之五每天计算至实际交房之日为止；3、来凤县地方税务局对违约金承担连带责任；4、盛发房地产公司、来凤县地方税务局承担本案诉讼费。诉讼中，向厚军将其诉请第2项变更为：盛发房地产公司向向厚军支付从2015年3月6日起至2016年10月21日止的违约金67474.78元（231078元×万分之五×584天﹦67474.78元）。

一审法院认定事实：盛发房地产公司系来凤县翔凤镇栖凤公寓的开发商。2015年3月6日，向厚军与盛发房地产公司签订了《商品房买卖合同》（预售），约定将盛发房地产公司开发建设的来凤县翔凤镇观城坡路39号（原来凤县地方税务局）栖凤公寓A【座】3层02号房屋出售给向厚军，该商品房预测建筑面积为138.37平方米，房屋总价款为231078元，向厚军应于2015年3月6日前支付首付房款131078元，剩余房款100000元向盛发房地产公司指定银行申请贷款支付；盛发房地产公司应在2014年10月31日前将房屋交付给向厚军使用，盛发房地产公司如未能按合同规定的期限交房，逾期不超过30日的，盛发房地产公司应自本合同规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，按日计算向向厚军支付全部房价款万分之五的违约金，本合同继续履行；逾期超过30日后，向厚军有权解除合同，向厚军要求解除合同的，应书面通知盛发房地产公司，盛发房地产公司应当自解除合同通知送达之日起30日内退还向厚军已付全部房款，并按全部房价款的2%向向厚军支付违约金，向厚军要求继续履行合同的，合同继续履行，盛发房地产公司应自本合同规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，按日计算向向厚军支付全部房价款万分之五的违约金。合同签订后，向厚军已按合同约定向盛发房地产公司支付了全部房款，第一笔为首付款131078元，剩余购房款100000元，向厚军以银行按揭贷款的方式支付。但盛发房地产公司直至起诉前未将其开发建设的来凤县翔凤镇观城坡路39号（原来凤县地方税务局）栖凤公寓A【座】3层02号房屋交付向厚军，后经政府部门协调，盛发房地产公司于2016年10月21日将房屋钥匙交付向厚军。

一审另查明，2011年11月8日，来凤县地方税务局为解决干部职工住房问题，以来凤县地方税务局职工住房修建委员会名义与盛发房地产公司签订了《来凤县地方税务局原办公楼院区栖凤公寓开发建设项目协议书》；2012年2月28日，盛发房地产公司与来凤县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，取得该宗国有建设用地（原来凤县地方税务局办公楼及院场地）的使用权；2012年11月19日，盛发房地产公司与来凤县地方税务局签订了《商品房团购协议书》。

一审法院认为，向厚军与盛发房地产公司对继续履行合同没有异议，予以确认。本案争议的焦点为：一、盛发房地产公司是否存在违约行为；二、盛发房地产公司提出的逾期交房违约金计算标准过高，是否应予调整；三、来凤县地方税务局是否承担连带责任。

关于焦点一，一审法院认为，向厚军与盛发房地产公司于2015年3月6日签订的《商品房买卖合同》（预售）是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。本案中，向厚军与盛发房地产公司签订的《商品房买卖合同》（预售）是盛发房地产公司提供的格式条款合同，双方在签订合同时对合同中约定的2014年10月31日交房时间没有重新约定，向厚军认为是现房交易，合同签订的时间2015年3月6日就是房屋交付时间，违约时间从2015年3月6日起计算；而盛发房地产公司认为应视为双方没有约定房屋交付时间。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。……”及第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。……”的规定，可以确认合同签订之日即为房屋交付之日。但向厚军与盛发房地产公司在庭审中均认可2015年3月18日（来凤县建设工程安全监督站下发“终止施工安全监督告知书”之日）为交房之日，故本院确认交房时间为2015年3月18日。合同签订后，向厚军依约向盛发房地产公司支付了全部购房款231078元，盛发房地产公司没有在2015年3月18日前交付房屋，而是在2016年10月21日才将房屋钥匙交付向厚军（向厚军已认可房屋钥匙交付之日为房屋交付日），盛发房地产公司的行为已构成违约，应承担违约责任，违约时间从2015年3月19日起计算，盛发房地产公司提出的“盛发房地产公司没有违约，不应承担逾期交房的违约责任”的辩解意见与事实不符，不予采纳。向厚军要求盛发房地产公司继续履行合同，并支付从违约之日起至实际交房之日（2016年10月21日）止逾期交房违约金的诉讼请求符合法律规定，予以支持。

关于焦点二，一审法院认为，盛发房地产公司没有按照合同约定的期限交付房屋，应承担向向厚军支付逾期交房违约金的违约责任。向厚军要求盛发房地产公司按双方合同约定支付逾期交房违约金，盛发房地产公司提出双方合同约定的逾期交房违约金过高，要求调整。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，违约金调整的前提是约定的违约金低于或者过分高于造成的损失。本案的双方当事人均未提交证据证实因违约造成的损失数额，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“…损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，一审法院以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息确定其损失，中国人民银行计收逾期贷款利息的标准是在基准利率的基础上上浮30%－50%，2014年中国人民银行贷款年利率为6%，酌情上浮30%，即年利率为7.8%，向厚军已支付全部购房款231078元。因此，向厚军从2015年3月19日起至2016年10月21日止的损失为28542.25元（计算方式为已支付房款231078元×逾期贷款年利率7.8%÷365天×逾期天数578天），而按向厚军与盛发房地产公司双方合同约定从2015年3月19日起至2016年10月21日止的违约金为66781.54元（231078元×万分之五×578天），合同约定的逾期交房违约金过分高于向厚军的损失，应予以调整。按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；……”的规定，本案逾期交房违约金调整为逾期贷款利息的130%。故向厚军主张的从2015年3月19日起至2016年10月21日止的逾期交房违约金应计算为37104.92元（计算方式为已支付房款231078元×逾期贷款年利率7.8%÷365天×逾期天数578天×130%）。

关于焦点三，一审法院认为，向厚军与盛发房地产公司签订的《商品房买卖合同》（预售），只能约束签订该合同的向厚军和盛发房地产公司，来凤县地方税务局不是该合同的当事人，该合同对来凤县地方税务局没有约束力，故向厚军要求来凤县地方税务局对盛发房地产公司逾期交房违约金承担连带责任的诉讼请求不符合法律规定，不予支持。盛发房地产公司与来凤县地方税务局职工住房修建委员会签订的《来凤县地方税务局原办公楼院区栖凤公寓开发建设项目协议书》、与来凤县地方税务局签订的《商品房团购协议书》，只是盛发房地产公司与来凤县地方税务局职工住房修建委员会、来凤县地方税务局之间的权利义务关系，与本案不属同一个民事法律关系，盛发房地产公司可另行主张权利。

综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、向厚军与湖北盛发房地产开发有限公司于2015年3月6日签订的《商品房买卖合同》（预售）继续履行。二、湖北盛发房地产开发有限公司在判决生效后十日内向向厚军支付从2015年3月19日起至2016年10月21日止的违约金37104.92元（已支付房款231078元×逾期贷款年利率7.8%÷365天×逾期天数578天×130%）。三、驳回向厚军的其他诉讼请求。本案案件受理费1169元，由湖北盛发房地产开发有限公司负担。

二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据，且对一审判决认定的事实和违约金及其计算方式均表示无异议。本院对一审判决认定的事实予以确认。

本院认为，综合双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点为：一、盛发房地产公司是否违约；二、来凤县地方税务局是否应在本案中承担责任。对此，本院分析评判如下：

一、关于盛发房地产公司是否违约的问题。盛发房地产公司与向厚军于2015年3月6日签订的《商品房买卖合同》（预售）是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行义务。关于交房时间的确定，向厚军与盛发房地产公司在庭审中均认可2015年3月18日（来凤县建设工程安全监督站下发“终止施工安全监督告知书”之日）为交房之日，故应确认2015年3月18日为房屋交付时间。合同签订后，向厚军已按合同约定向盛发房地产公司支付了全部房款，但盛发房地产公司至2016年10月21日才将房屋钥匙交付向厚军（向厚军已认可房屋钥匙交付之日为房屋交付日），显然已构成违约，应承担违约责任。盛发房地产公司在上诉中提出2014年10月30日就已经竣工，经查2014年10月30日仅通过了监理部门验收，实际并没有达到竣工条件，该辩解意见应不予采纳。盛发房地产公司在上诉中还提出造成不能按时交房系来凤县地方税务局造成的辩解意见，该意见所述情况与买卖合同不属同一法律关系，应不予采纳。综上，一审法院对盛发房地产公司存在违约的事实认定准确，符合法律规定，盛发房地产公司的上诉理由于法无据，应不予支持。

二、关于来凤县地方税务局是否应在本案中承担责任的问题。根据合同相对性原则，双方依法签订的合同，仅对双方当事人产生约束效力。盛发房地产公司与向厚军签订的《商品房买卖合同》（预售），是双方自愿、真实的意思表示，只能约束签订该合同的双方当事人，来凤县地方税务局不是该合同的当事人，不具备在《商品房买卖合同》（预售）中违约的主体条件，自然也不受该合同的约束。至于盛发房地产公司与来凤县地方税务局职工住房修建委员会签订的《来凤县地税局职工开发房修建工程前期相关事项的协议》、《来凤县地方税务局原办公楼院区栖凤公寓开发建设项目协议书》及与来凤县地方税务局签订的《商品房团购协议书》等三个协议，一审法院认为是盛发房地产公司与来凤县地方税务局职工住房修建委员会、来凤县地方税务局之间的权利义务关系，与本案不属同一个民事法律关系，盛发房地产公司可另行主张权利，并无不妥。二审中盛发房地产公司认为团购方违约就是业主违约，业主与团购方为一个整体，缺乏事实与法律依据。因此，盛发房地产公司以其与来凤县地方税务局职工住房修建委员会、来凤县地方税务局签订了三个协议为由，在其与向厚军的商品房预售合同法律关系中，主张来凤县地方税务局应承担违约责任的意见，本院不予支持。

综上所述，盛发房地产公司上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1470元，由上诉人湖北盛发房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长  南庆敏

审判员  张成军

审判员  杨 芳

二〇一七年十月二十六日

法官助理史常富

书记员欧顺恩

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向厚军与湖北盛发房地产开发有限公司、来凤县地方税务局商品房预售合同纠纷一审民事判决书

发布日期：2017-12-06

湖北省来凤县人民法院

民 事 判 决 书

(2016)鄂2827民初1121号

原告向厚军，男，生于1979年10月29日，苗族，湖北省来凤县人，住来凤县。

委托代理人（特别授权）熊海炜，湖北欧兴红律师事务所律师。

被告湖北盛发房地产开发有限公司，住所地：来凤县翔凤镇金盆山**。统一社会信用代码：91422827673684603P。

法定代表人田洪涛，系该公司总经理。

委托代理人（特别授权）向彪，来凤县翔凤法律服务所法律工作者。

被告来凤县地方税务局，，住所地：来凤县翔凤镇武汉大道组织机构代码：01149160-X。

法定代表人张宏伟，系该局局长。

委托代理人（特别授权）严奉祥，湖北雄视律师事务所律师。

原告向厚军诉被告湖北盛发房地产开发有限公司、被告来凤县地方税务局商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月20日立案受理后，依法组成由审判员唐桂生担任审判长，审判员李红兵、人民陪审员徐中赋参加的合议庭，于2016年11月21日公开开庭进行了审理。原告向厚军及其委托代理人熊海炜、被告湖北盛发房地产开发有限公司委托代理人向彪及被告来凤县地方税务局委托代理人严奉祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告向厚军诉称：2015年3月6日，原告为购买被告湖北盛发房地产开发有限公司开发建设的来凤县翔凤镇观城坡路39号A座3层02号房屋，与被告湖北盛发房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》（预售），该商品房预测建筑面积为138.37平方米，单价为每平方米1670元，总价款为231078元。合同第十一条约定被告湖北盛发房地产开发有限公司交房时间为2014年10月31日。签订合同时，被告告知原告是现房。合同签订后，被告湖北盛发房地产开发有限公司以种种理由不交付房屋，给原告造成了严重损失，被告湖北盛发房地产开发有限公司的行为已构成违约，根据原告与被告湖北盛发房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（预售）第十二条逾期交房责任规定，被告湖北盛发房地产开发有限公司应承担违约责任。因被告湖北盛发房地产开发有限公司迟延交房是被告来凤县地方税务局造成的，被告来凤县地方税务局应当承担连带责任。原告为维护其合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告湖北盛发房地产开发有限公司继续履行双方于2015年3月6日签订的《商品房买卖合同》（预售）；2、被告湖北盛发房地产开发有限公司向原告支付从2015年3月6日起至2016年7月1日止的违约金54765元（231078元×万分之五×474天﹦54765元），2016年7月1日之后的违约金按照房屋总价格的万分之五每天计算至实际交房之日为止；3、被告来凤县地方税务局对违约金承担连带责任；4、二被告承担本案诉讼费。

原告向厚军为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：

证据一：原告的身份证复印件一份，拟证明原告的身份情况。

证据二：《商品房买卖合同》（预售）复印件一份，拟证明原告与被告湖北盛发房地产开发有限公司构成商品房买卖合同关系，该合同约定了逾期交房的违约责任及计算方式。

证据三：会议记录复印件一份，拟证明被告湖北盛发房地产开发有限公司承认逾期交房的事实。

证据四：来凤县群众信访接待中心证明复印件一份，拟证明原告因购买被告开发建设的商品房未能入住，向政府相关部门上访维权的事实。

证据五：收据复印件三份，拟证明原告于2013年8月8日、2014年1月23日、2014年2月23日分三次给被告湖北盛发房地产开发有限公司交纳购房首付款131078元的事实。

经庭审质证，被告湖北盛发房地产开发有限公司、被告来凤县地方税务局对原告向厚军提交的证据一、证据四、证据五无异议，本院予以采信并确认其证明力。被告湖北盛发房地产开发有限公司对原告向厚军提交的证据二、证据三的真实性无异议，但认为达不到原告的证明目的，被告不存在违约行为；被告来凤县地方税务局对原告向厚军提交的证据二、证据四的真实性不清楚，认为证据二《商品房买卖合同》（预售）中第十条关于团购方的约定属无效约定，来凤县地方税务局不是合同当事人，约定由合同之外的第三人承担责任无效，被告湖北盛发房地产开发有限公司与原告向厚军签订合同意味对合同的认可。

本院审核认为，证据二是原告向厚军与被告湖北盛发房地产开发有限公司双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的规定，合法有效；证据三具有合法性、真实性，故本院对证据二、证据三予以采信并确认其证明力。

被告湖北盛发房地产开发有限公司辩称：对原告向厚军要求本被告继续履行双方于2015年3月6日签订的《商品房买卖合同》（预售）无异议，但对其主张的要求本被告支付逾期交房违约金有异议，提出：1、本被告与原告签订合同时间为2015年3月6日，而合同约定的交房时间为2014年10月31日，交房时间在前，签订购房合同在后，应视为没有约定交房时间；2、本被告开发建设的来凤县翔凤镇栖凤公寓A【座】商住楼已竣工，并且通过了监理部门的工程验收，造成逾期交房是因为团购方来凤县地方税务局（本案第二被告）没有按与本被告签订的《来凤县地方税务局原办公楼院区栖凤公寓开发建设项目协议书》和《商品房团购协议书》履行义务，责任在团购方来凤县地方税务局，本被告没有违约，不应承担逾期交房的违约责任，原告向厚军要求本被告支付逾期交房违约金无事实依据和法律依据，应驳回其诉讼请求；3、逾期交房是本案第二被告来凤县地方税务局造成的，第二被告来凤县地方税务局应承担违约责任；4、即使认定本被告存在违约行为，原告向厚军主张按双方合同约定的标准计算逾期交房违约金过高，应按中国人民银行同期贷款利率计算。

被告湖北盛发房地产开发有限公司为支持其抗辩理由，向本院提交了以下证据：

证据一：被告营业执照及法定代表人身份证明复印件各一份，拟证明被告湖北盛发房地产开发有限公司的身份信息。

证据二：《商品房买卖合同》（预售）、《来凤县地方税务局原办公楼院区栖凤公寓开发建设项目协议书》、《商品房团购协议书》复印件各一份，拟证明被告湖北盛发房地产开发有限公司不存在违约行为。

证据三：终止施工安全监督告知书复印件一份，拟证明被告湖北盛发房地产开发有限公司开发建设的栖凤公寓实际上早于2014年10月前就完工了，已达到了交房条件，只是因绿化、市政道路等附属工程没有完工，无法交房。

证据四：来凤县地方税务局给田永胜等人的答复意见复印件一份，拟证明被告竞拍的土地只有1312平方米，只是用于修建职工住宅楼，没有约定绿化、亮化等附属工程。

证据五：栖凤公寓购房户钥匙发放明细表一份，拟证明被告湖北盛发房地产开发有限公司于2016年10月21日向原告向厚军等人交付房屋的事实。

经庭审质证，原告向厚军、被告来凤县地方税务局对被告湖北盛发房地产开发有限公司提交的证据一、证据五无异议，本院予以采信并确认其证明力。原告向厚军对被告湖北盛发房地产开发有限公司提交的证据二中的《商品房买卖合同》（预售）真实性无异议，但提出被告湖北盛发房地产开发有限公司提交的《商品房买卖合同》（预售）中没有约定团购方是谁，合同的附件中也没有对团购方是谁作出解释说明，对证据二中的《来凤县地方税务局原办公楼院区栖凤公寓开发建设项目协议书》、《商品房团购协议书》的真实性不清楚，该两份协议书也没有作为原告与被告湖北盛发房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（预售）中的附件，被告湖北盛发房地产开发有限公司与他方签订的协议对原告不产生效力，该证据达不到被告湖北盛发房地产开发有限公司的证明目的；对证据三、证据四的真实性无异议，但认为证据三只能证明来凤县安全工程监督站于2015年3月18日终止了对该工程的施工安全监督，不能证明该工程项目通过了竣工验收，证据四达不到被告被告湖北盛发房地产开发有限公司的证明目的；被告来凤县地方税务局对被告湖北盛发房地产开发有限公司提交的证据二、证据三、证据四的真实性无异议，但认为达不到被告湖北盛发房地产开发有限公司的证明目的。本院审核认为，证据二中被告湖北盛发房地产开发有限公司与来凤县地方税务局职工住房修建委员会签订的《来凤县地方税务局原办公楼院区栖凤公寓开发建设项目协议书》、与来凤县地方税务局签订的《商品房团购协议书》，只是湖北盛发房地产开发有限公司与来凤县地方税务局职工住房修建委员会、来凤县地方税务局之间的权利义务关系，对本案原告向厚军没有约束力；证据三只能证明来凤县安全工程监督站于2015年3月18日终止了对来凤县栖凤公寓商住楼项目工程的施工安全监督；证据四只是来凤县地方税务局对田永胜信访问题的答复意见，与本案没有关联性，故本院对被告湖北盛发房地产开发有限公司提交的证据二、证据三的真实性予以采信，对证据四不予采信。

被告来凤县地方税务局辩称：1、本被告不是涉案《商品房买卖合同》（预售）的当事人，不应承担《商品房买卖合同》（预售）约定的违约责任；2、被告湖北盛发房地产开发有限公司与原告向厚军签订的《商品房买卖合同》（预售）中关于公共绿地和小区内非市政道路由团购方负责的约定属无效约定，对本被告不具备约束力；3、被告湖北盛发房地产开发有限公司迟延交付房屋并非本被告所造成；4、原告向厚军要求本被告承担被告湖北盛发房地产开发有限公司违约的连带赔偿责任缺乏法律依据。综上，本被告认为，原告向厚军起诉本被告承担连带责任缺乏事实和法律依据，属起诉对象错误，其对本被告的起诉应予以驳回。

被告来凤县地方税务局为支持其抗辩理由，向本院提交了以下证据：

证据一：被告来凤县地方税务局机构代码证、法定代表人身份证明及身份证复印件各一份，拟证明被告来凤县地方税务局的身份信息。

证据二：国有土地使用权出让合同复印件一份，拟证明该宗土地出让是通过招拍挂的方式取得的，不是来凤县地方税务局卖给被告湖北盛发房地产开发有限公司的。

证据三：绿化方案和绿化、亮化设计图复印件各一份，拟证明涉案项目在立项时就有绿化、亮化设计，被告湖北盛发房地产开发有限公司作为开发商在竞标时就应知道应按规划设计的方案进行开发建设。

证据四：建设工程规划许可证复印件一份，拟证明规划部门给被告湖北盛发房地产开发有限公司发放规划许可证时，已经将该项目的建筑面积、绿化面积、广场面积及附属设施进行了明确界定，被告湖北盛发房地产开发有限公司应该严格按照规划许可证的要求施工。

证据五：申请加层的相关材料（复印件），拟证明该商住楼加层是被告湖北盛发房地产开发有限公司自己的意愿并取得相关部门审核同意的，由此影响交房时间是被告湖北盛发房地产开发有限公司自身造成的。

经庭审质证，原告向厚军对被告来凤县地方税务局提交的证据一至证据五均无异议，被告湖北盛发房地产开发有限公司对证据一、证据二、证据三、证据四无异议，对上述无异议的证据，本院予以采信并确认其证明力。被告湖北盛发房地产开发有限公司对证据五的真实性无异议，但提出该证据不能证明被告来凤县地方税务局不存在违约行为。本院审核认为，证据五是被告来凤县地方税务局申请本院依职权调取的证据，该证据具有真实性、合法性，本院予以采信。

经审理查明：被告湖北盛发房地产开发有限公司系来凤县翔凤镇栖凤公寓的开发商。2015年3月6日，原告向厚军与被告湖北盛发房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》（预售），约定将被告湖北盛发房地产开发有限公司开发建设的来凤县翔凤镇观城坡路39号（原来凤县地方税务局）栖凤公寓A【座】3层02号房屋出售给原告向厚军，该商品房预测建筑面积为138.37平方米，房屋总价款为231078元，原告向厚军应于2015年3月6日前支付首付房款131078元，剩余房款100000元向被告所指定银行申请贷款支付；被告湖北盛发房地产开发有限公司应在2014年10月31日前将房屋交付给原告向厚军使用，被告湖北盛发房地产开发有限公司如未能按合同规定的期限交房，逾期不超过30日的，被告湖北盛发房地产开发有限公司应自本合同规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，按日计算向原告向厚军支付全部房价款万分之五的违约金，本合同继续履行；逾期超过30日后，原告向厚军有权解除合同，原告向厚军要求解除合同的，应书面通知被告湖北盛发房地产开发有限公司，被告湖北盛发房地产开发有限公司应当自解除合同通知送达之日起30日内退还原告向厚军已付全部房款，并按全部房价款的2%向原告向厚军支付违约金，原告向厚军要求继续履行合同的，合同继续履行，被告湖北盛发房地产开发有限公司应自本合同规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，按日计算向原告向厚军支付全部房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告向厚军已按合同约定向被告湖北盛发房地产开发有限公司支付了全部房款，第一笔为首付款131078元，剩余购房款100000元，原告向厚军以银行按揭贷款的方式支付。但被告湖北盛发房地产开发有限公司直至起诉前未将其开发建设的来凤县翔凤镇观城坡路39号（原来凤县地方税务局）栖凤公寓A【座】3层02号房屋交付原告向厚军，后经政府部门协调，被告湖北盛发房地产开发有限公司于2016年10月21日将房屋钥匙交付原告向厚军。诉讼中，原告向厚军将其诉请第2项即“被告湖北盛发房地产开发有限公司向原告支付从2015年3月6日起至2016年7月1日止的违约金54765元（231078元×万分之五×474天﹦54765元），2016年7月1日之后的违约金按照房屋总价格的万分之五每天计算至实际交房之日为止”变更为“被告湖北盛发房地产开发有限公司向原告支付从2015年3月6日起至2016年10月21日止的违约金67474.78元（231078元×万分之五×584天﹦67474.78元）”。

另查明，2011年11月8日，被告来凤县地方税务局为解决干部职工住房问题，以来凤县地方税务局职工住房修建委员会名义与被告湖北盛发房地产开发有限公司签订了《来凤县地方税务局原办公楼院区栖凤公寓开发建设项目协议书》；2012年2月28日，被告湖北盛发房地产开发有限公司与来凤县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，取得该宗国有建设用地（原来凤县地方税务局办公楼及院场地）的使用权；2012年11月19日，被告湖北盛发房地产开发有限公司与被告来凤县地方税务局签订了《商品房团购协议书》。

本院认为，本案原告向厚军与被告湖北盛发房地产开发有限公司对继续履行合同没有异议，本院予以确认。本案争议的焦点为：一、被告湖北盛发房地产开发有限公司是否存在违约行为；二、被告湖北盛发房地产开发有限公司提出的逾期交房违约金计算标准过高，是否应予调整；三、被告来凤县地方税务局是否承担连带责任。

关于焦点一，本院认为，原告向厚军与被告湖北盛发房地产开发有限公司于2015年3月6日签订的《商品房买卖合同》（预售）是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。本案中，原告向厚军与被告湖北盛发房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（预售）是被告湖北盛发房地产开发有限公司提供的格式条款合同，双方在签订合同时对合同中约定的2014年10月31日交房时间没有重新约定，原告向厚军认为是现房交易，合同签订的时间2015年3月6日就是房屋交付时间，违约时间从2015年3月6日起计算；而被告湖北盛发房地产开发有限公司认为应视为双方没有约定房屋交付时间。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。……”及第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。……”的规定，可以确认合同签订之日即为房屋交付之日。但原告向厚军与被告湖北盛发房地产开发有限公司在庭审中均认可2015年3月18日（来凤县建设工程安全监督站下发“终止施工安全监督告知书”之日）为交房之日，故本院确认交房时间为2015年3月18日。合同签订后，原告向厚军依约向被告湖北盛发房地产开发有限公司支付了全部购房款231078元，被告湖北盛发房地产开发有限公司没有在2015年3月18日前交付房屋，而是在2016年10月21日才将房屋钥匙交付原告向厚军（原告向厚军已认可房屋钥匙交付之日为房屋交付日），被告湖北盛发房地产开发有限公司的行为已构成违约，应承担违约责任，违约时间从2015年3月19日起计算，被告湖北盛发房地产开发有限公司提出的“被告没有违约，不应承担逾期交房的违约责任”的辩解意见与事实不符，本院不予采纳。原告向厚军要求被告湖北盛发房地产开发有限公司继续履行合同，并支付从违约之日起至实际交房之日（2016年10月21日）止逾期交房违约金的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。

关于焦点二，本院认为，被告湖北盛发房地产开发有限公司没有按照合同约定的期限交付房屋，应承担向原告向厚军支付逾期交房违约金的违约责任。原告向厚军要求被告湖北盛发房地产开发有限公司按双方合同约定支付逾期交房违约金，被告湖北盛发房地产开发有限公司提出双方合同约定的逾期交房违约金过高，要求调整。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，违约金调整的前提是约定的违约金低于或者过分高于造成的损失。本案原、被告均未提交证据证实因违约造成的损失数额，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“…损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，本院以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息确定其损失，中国人民银行计收逾期贷款利息的标准是在基准利率的基础上上浮30%－50%，2014年中国人民银行贷款年利率为6%，本院酌情上浮30%，即年利率为7.8%，原告向厚军已支付全部购房款231078元。因此，本案原告向厚军从2015年3月19日起至2016年10月21日止的损失为28542.25元（计算方式为已支付房款231078元×逾期贷款年利率7.8%÷365天×逾期天数578天），而按原告向厚军与被告湖北盛发房地产开发有限公司双方合同约定从2015年3月19日起至2016年10月21日止的违约金为66781.54元（231078元×万分之五×578天），合同约定的逾期交房违约金过分高于原告向厚军的损失，本院应予以调整。按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；……”的规定，本案逾期交房违约金调整为逾期贷款利息的130%。故原告向厚军主张的从2015年3月19日起至2016年10月21日止的逾期交房违约金应计算为37104.92元（计算方式为已支付房款231078元×逾期贷款年利率7.8%÷365天×逾期天数578天×130%）。

关于焦点三，本院认为，原告向厚军与被告湖北盛发房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（预售），只能约束签订该合同的原告向厚军和被告湖北盛发房地产开发有限公司，被告来凤县地方税务局不是该合同的当事人，该合同对被告来凤县地方税务局没有约束力，故原告向厚军要求被告来凤县地方税务局对被告湖北盛发房地产开发有限公司逾期交房违约金承担连带责任的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。被告湖北盛发房地产开发有限公司与来凤县地方税务局职工住房修建委员会签订的《来凤县地方税务局原办公楼院区栖凤公寓开发建设项目协议书》、与被告来凤县地方税务局签订的《商品房团购协议书》，只是湖北盛发房地产开发有限公司与来凤县地方税务局职工住房修建委员会、来凤县地方税务局之间的权利义务关系，与本案不属同一个民事法律关系，湖北盛发房地产开发有限公司可另行主张权利。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：

一、原告向厚军与被告湖北盛发房地产开发有限公司于2015年3月6日签订的《商品房买卖合同》（预售）继续履行。

二、被告湖北盛发房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告向厚军支付从2015年3月19日起至2016年10月21日止的违约金37104.92元（已支付房款231078元×逾期贷款年利率7.8%÷365天×逾期天数578天×130%）。

三、驳回原告向厚军的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费1169元，由被告湖北盛发房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。

审判长 唐    桂    生

审判员 李红兵人民陪审员徐中赋

二〇一七年二月十五日

书记员 郭    文    博