（2021）湘01民终12820号湖南道顿商业资产管理有限公司、高立等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

湖南道顿商业资产管理有限公司、高立等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

首经贸财税法研究  2022-12-11 21:13 发表于甘肃

湖南省长沙市中级人民法院

（2021）湘01民终12820号

上诉人（原审被告）：湖南道顿商业资产管理有限公司。

法定代表人：李中华，该公司董事长。

委托诉讼代理人：余齐凯，湖南淡远律师事务所律师。

委托诉讼代理人：唐倪，湖南淡远律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：高立。

委托诉讼代理人：曾丽云，湖南君信律师事务所律师。

原审被告：农工商房地产集团湖南投资置业有限公司。

法定代表人：王峥，该公司董事长。

委托诉讼代理人：羊宗杰。

上诉人湖南道顿商业资产管理有限公司（以下简称“道顿公司”）因与被上诉人高立、原审被告农工商房地产集团湖南投资置业有限公司（以下简称“农工商地产公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2021）湘0104民初8945号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

道顿公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1、《光明E城委托经营管理合同》已经解除，道顿公司未再占有、使用案涉商铺；2、即便合同未解除，但根据合同约定的是先开票后付款，被上诉人未向道顿公司开具发票，支付收益的条件尚未成就；3、即便合同不解除，因本案涉及新冠肺炎疫情，也应根据公平原则变更合同。

高立辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。

农工商地产公司未发表陈述意见。

高立向一审法院提出诉请：1、判令确认道顿公司于2020年4月20日发出的《终止（解除）合同通知》无效，道顿公司应继续履行《光明E城委托经营管理合同》；2、判令道顿公司、农工商地产公司共同支付2020年5月至2021年10月的房屋经营收益62958元；3、判令道顿公司、农工商地产公司支付违约金6873元（违约金以拖欠的房屋经营收益数额62958元为基数，自房屋经营收益款项拖欠之日起按照每日万分之五支付违约金至房屋经营收益款项实际付清之日止。现暂计算至2021年8月5日止）；4、判令道顿公司、农工商地产公司共同承担本案诉讼费。

一审法院认定事实：2017年5月6日，高立从农工商地产公司购得该公司开发的位于长沙市岳麓区房屋，合同约定购房总价为488888元。高立购买该房屋时，农工商地产公司一份题为“五年投资有收益，终身道顿运营保底”的宣传单中载明：“一楼商铺前3年租金收益可直接从商铺购房款中扣除；后两年按季度直接向业主支付。二、三楼商铺5年租金收益可全部从商铺购房款中扣除。五年合约期满后，业主可委托道顿公司继续运营，租金收益方式：（一）与运营公司按租金8：2比例分成；（二）按商铺总价7%比例获取收益。业主亦可选择自行经营，自行经营须符合整体业态规则，保障商业街区氛围和业态多元、人流不断。”高立（甲方）购得上述房屋后将该房屋委托给道顿公司（乙方）经营管理，并于2017年5月18日签订了相应的《光明Ｅ城委托经营管理合同》，约定甲方将其所有的位于长沙市岳麓区光明Ｅ城项目Ｅ2-Ｅ8栋1层1065号铺租赁给乙方进行管理和经营。合同第一条约定：该物业类型为商用，建筑面积为26.21平方米，房屋购买总价款为人民币488888元；第二条约定：乙方经营管理期限为五年，自2017年5月1日起至2022年4月30日止，2017年4月30日前为开业筹备期。经营管理期限届满后，同等条件下乙方有优先续约的权利，经甲乙双方协商一致的前提下，甲方可选择以下任一种方式将该物业交由乙方继续经营管理：方式一、甲、乙双方租金8：2分成；方式二、甲方年收入（固定年收益含税）＝（甲方按商品房买卖合同约定的房屋购买总价款／82%）×7%。甲方收入中涉及到的税收由甲方自行负担；方式三、甲乙双方协商约定固定租金。以上三种方式所涉税费各自承担；第三条约定：在本协议确定的经营期限内，乙方有权全权进行经营管理活动，包括但不限于乙方以自己的名义自主经营、对外招租、与租户签订租约、收取租金、进行管理和解除租约等事项；合同第四条约定：未经本协议甲乙双方协商一致，任何一方均无权提前解除本合同，本协议另有约定的情况除外；第五条约定：经营管理期前三年，甲方免收该物业的租金，该物业在此三年期内由乙方经营，乙方无需向甲方支付任何收入。经营管理期后两年，乙方经营管理该物业取得的收入按以下两种方式中两者取高向甲方支付甲方应得的商铺收益，甲方选定的该物业取得的收入方式后，不得随意更改：第一种方式：甲方收入可根据实际该商铺所有租金收入与乙方进行8：2分成的方式获取收益，所涉税收各自承担；第二种方式：甲方年收入（固定年收益含税）＝（甲方按商品房买卖合同约定的房屋购买总价款／82%）×7%。甲方收入中涉及到的税收由甲方自行负担；第六条约定：经营管理期后两年甲方的收益乙方每年按季度分四次向甲方支付，乙方每季度支付一次，支付日期为每季度第一个月20号前向甲方支付。在有关法律法规允许的前提下，乙方可以代扣代缴甲方应当承担的税费，具体方式以税务机关最终批准方式为准。乙方应在收到甲方提供的发票后10日内向甲方指定账户划付约定的经营管理收益。如甲方不履行本协议约定的义务，则乙方有权相应推迟划付甲方的收益。因乙方原因导致逾期支付上述款项的，乙方每逾期一日按照应付金额的万分之五向甲方支付违约金，如逾期时间超过3个月甲方有权解除本合同，乙方须缴清逾期支付的款项，并承担解除合同的违约责任。第七条约定：乙方有权在本协议有效期间不受甲方干涉，在管理权限范围内独立处理各项事务的权利；合同第十一条约定：本协议一方违反本协议项下义务的，应当向另一方承担违约责任，包括但不限于赔偿损失、支付违约金等。违约方承担违约责任后，并不免除违约方的合同义务，违约方仍应继续履行本协议。因甲方原因造成本合同终止或者实际无法履行的，甲方应当按同等地段月租金三倍向乙方支付违约金。经营管理期间，因乙方原因造成本合同终止或者实际无法履行的，乙方应当按同等地段月租金三倍向甲方支付违约金。另，高立向道顿公司出具了《房屋经营授权书》一份。

上述合同签订后，高立依约将涉案商铺交付给道顿公司经营管理。涉案委托经营管理合同约定的免租期限届满前十日，道顿公司于2020年4月20日向高立发出《终止（解除）合同的通知》，载明：“致：E8-1065高立业主：自我司接受您委托管理您购买的光明E城商铺以来，因受整体经济环境、周边道路配套、写字楼未交付使用及片区商业成熟度等多方面因素的影响，招租困难重重，尤其是2020年元月突如其来的“新冠疫情”使得惨淡的经营更是雪上加霜。近期来，我司积极了解沟通写字楼招商交付进度，西厢道路开通进度，调动我司所有商业资源，与餐饮、生鲜食品、儿童等商户进行沟通，亦前往居然之家湘江世纪城店进行宣传，期望将居然之家闭店商户引流至本项目，但均收效甚微，短期内，周边环境没有希望得到根本改善，现已出租的部分商户因疫情影响仍未复工，已有部分商户向我司发来解除合同的函（如苏宁易购、咿呀母婴等），因此，现有空置商铺更加难以招商。为了尽可能的减少您的损失，我司曾在2020年4月2日与您沟通解决方案，拟通过协商方式来化解上述情况及疫情的影响，但因双方差距较大无法就《委托经营管理合同》变更事宜达成一致意见。由于商业街整体形势及“新冠疫情”这一不可抗力因素的影响，已超出我司所能预见和承受的范围，导致贵我双方的《委托经营管理合同》已失去继续履行的基础，我司不得不遗憾的通知您：自2020年4月20日起，终止（解除）贵我双方所签订的《委托经营管理合同》，请您在收到本函后三日内来我司项目现场办理房屋交还手续。如您愿意，我司也将继续为您提供后续招商服务。特此通知，恳请您的理解与支持。”2020年4月22日，高立收到道顿公司邮寄的上述解除合同的通知。2020年7月6日，道顿公司将涉案房屋的钥匙邮寄给高立，高立未予签收。因高立不同意解除合同，遂酿成本诉。

一审法院认为，高立与道顿公司签订的涉案《光明E城委托经营管理合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效，双方均应严格依约履行各自的合同义务。上述合同虽然名为委托经营管理合同，但从该合同约定的内容来看，双方对高立向道顿公司交付房屋，道顿公司依约定期向高立支付相应的收益作了明确约定，并约定了相应的免租期，上述合同内容符合房屋租赁法律关系的构成要件，该《光明E城委托经营管理合同》本质上为房屋租赁合同。本案中，高立作为出租人，已依约将涉案商铺交付给道顿公司经营管理，道顿公司亦将涉案房屋对外出租并收取了相应的租金，显然，高立已经履行了合同主要义务。道顿公司作为承租人，理应依约向高立支付约定的租金，然合同履行过程中，道顿公司在享受完三年免租期后，在未征得高立同意的情形下单方向高立提出解除涉案委托经营管理合同，并将涉案商铺的钥匙单方以邮寄的方式退还给高立，且对剩余期限内的租金亦未予支付，道顿公司此种只享受合同权利、不履行合同义务的行为严重违反了权利义务相一致的法律原则，属于典型的恶意违约行为，依法应当承担相应的违约责任。虽然道顿公司辩称其经营因受新冠肺炎疫情影响而无法对外招租，但其向高立发出解除合同通知的时间为2020年4月20日，此时，全国疫情已得到基本控制，社会各行各业已有序复工复产，疫情并未导致道顿公司无法使用涉案商铺。因此，新冠肺炎疫情的发生并不能构成道顿公司单方解除涉案委托经营管理合同的理由。同时，根据其与高立签订的涉案《光明E城委托经营管理合同》第十一条之约定：“本协议一方违反本协议项下义务的，应当向另一方承担违约责任，包括但不限于赔偿损失、支付违约金等。违约方承担违约责任后，并不免除违约方的合同义务，违约方仍应继续履行本协议。”可知，即便道顿公司单方提出解约，其仍应继续履行涉案委托经营管理合同约定的剩余两年合同期限内的租金支付义务。况且，高立并未同意解除合同，亦不存在合同解除的法定或约定情形。因此，道顿公司单方向高立发出解除合同通知的行为对高立不具有效力，现高立要求其继续履行涉案《光明E城委托经营管理合同》，依约支付经营收益的诉请，理由正当，该院予以支持。关于经营收益的计算问题，根据《光明E城委托经营管理合同》第六条约定：“经营管理期后两年甲方的收益乙方每年按季度分四次向甲方支付，乙方每季度支付一次，支付日期为每季度第一个月20号前向甲方支付。”现高立诉请要求其支付2020年5月1日至2021年10月31日期间的经营收益，理由正当，该院予以支持。结合双方在前述合同中约定的经营收益计算方式：（固定年收益含税）=（甲方按商品房买卖合同约定的房屋购买总价款/82%）×7%。故道顿公司应向高立支付2020年5月1日至2021年10月31日期间的租金为488888元÷82%×7%÷12个月×18个月=62601.51元。对2021年10月31日之后的租金（经营收益），道顿公司仍应按双方签订的经营管理合同约定的标准履行支付义务。

关于道顿公司辩称高立未依约向其提供相应发票违反在先义务的问题，因双方之间系房屋租赁合同关系，依约向高立支付约定的租金（经营收益）系道顿公司的主要义务，高立向其提供相应的发票系从义务，现道顿公司以高立未履行从义务来拒绝履行自身应承担的主要义务，显然理据不足，本院不予支持。

关于违约金的计算问题，虽然双方对逾期支付租金（经营收益）的违约金标准在涉案委托经营管理合同中已明确约定为应付金额的万分之五每日，但考虑到高立亦未向道顿公司提供相应的租金发票，故对其主张的违约金，该院不予支持。

关于农工商地产公司应否对涉案债务承担责任的问题。本案中，道顿公司与农工商地产公司系相互独立的法人，虽然高立提交的农工商地产公司的房屋销售宣传资料中载明有“五年投资有收益，终身道顿运营保底”内容，但该内容并不构成要约，且从上述内容可知，高立所主张的五年投资保底收益系由道顿公司承担，而非农工商地产公司承担。同时，该宣传资料中亦载明了“业主亦可选择自行经营，自行经营须符合整体业态规则，保障商业街区氛围和业态多元、人流不断。”可知，高立作为业主有选择自主经营和选择由道顿公司经营管理的权利，从其与道顿公司签订的《光明E城委托经营管理合同》来看，高立显然选择了由道顿公司对其商铺进行经营管理，该合同中既无农工商地产公司的盖章确认，亦无农工商地产公司对高立的保底收益是否承担担保责任的约定。因此，根据合同的相对性原则，高立要求并非合同当事人的农工商地产公司对涉案债务承担共同责任，理据不足，该院不予支持。

据此判决如下：一道顿公司继续履行与高立于2017年5月18日签订的《光明E城委托经营管理合同》；二、限道顿公司于判决生效之日起十日内向高立支付经营收益62601.51元（自2020年5月1日暂计算至2021年10月31日）；三、驳回高立的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取773元，由高立负担73元，由道顿商公司负担700元。

本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。

本院认为,一、关于法律适用的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，虽然《光明E城委托经营管理合同》签订于2017年5月18日，但高立诉请求支付的是2020年5月1日至2021年10月31日的租金，引起本案纠纷的法律事实持续至民法典实行之后，故本案应当适用《中华人民共和国民法典》的相关规定。一审判决适用《中华人民共和国民法总则》和《中华人民共和国合同法》，确有不妥，本院予以纠正。

二、关于合同是否解除的问题。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十三条第一款规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的;（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;（五）法律规定的其他情形。第五百六十五条第一款规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。根据上述规定，只有依法享有合同解除权的当事人，其向对方当事人发出的解除合同通知才能产生合同解除的法律效果。本案中，由于《光明E城委托经营管理合同》并未约定道顿公司享有解除权的条件，且道顿公司亦不存在《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款所规定的情形，故道顿公司既不享有合同约定的解除权，也不享有法律规定的解除权，其发出的《终止（解除）合同的通知》不产生解除合同的法律效力。

二、关于开具发票的问题。1、开票义务的性质。《中华人民共和国民法典》第四百六十四条规定，合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用有关该身份关系的法律规定;没有规定的，可以根据其性质参照适用本编规定。本案中，高立基于税收行政管理而产生的开具发票义务，原本属于行政法上的义务，双方因此而产生的纠纷不是平等主体之间的民事纠纷。如果合同没有规定，则一审法院认定开具发票系附随义务并无不妥。如果双方当事人将上述行政法上的义务作为《光明E城委托经营管理合同》的组成部分，则开具发票的义务就转化为高立应当履行的主要合同义务，不再是附随义务。现《光明E城委托经营管理合同》第六条明确约定了开票义务，故一审判决将该项义务认定为高立的附随义务确有不妥，本院予以纠正。2、开票义务的顺序。《中华人民共和国发票管理办法实施细则》第二十六条规定，填开发票的单位和个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票。因此，发票应当在交易发生时由负有开票义务或者代扣代缴义务的当事人开具。本案中，虽然《光明E城委托经营管理合同》第6.3条约定，道顿公司在收到高立提供的发票后10日内支付租金，但第6.2条同时约定“在有关法律法规允许的前提下，乙方可以代扣代缴甲方应当承担的税费，具体方式以税务机关最终批准方式为准”。由于案涉纠纷发生于三年免租期即将届满之前，双方尚未实现发生经营业务，税款纳缴和发票开具的具体方式尚未最终确定，故道顿公司的先履抗辩权不成立，其不得以此为由拒付租金。

三、关于情势变更的问题。《中华人民共和国民法典》第五百三十三条规定，合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商;在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。本案中，湖南省人民政府于2020年1月23日启动的新冠肺炎疫情防控一级响应，确系当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，但湖南省人民政府已经于2020年3月10日将防控级别调整为二级响应，于3月31日调整为三级响应。因此，在合同约定的三年免租期内，道顿公司的商业经营有33个月（2017年5月1日至2020年1月22日）完全未受疫情影响，有1个月受到一定影响（2020年4月1日至2020年4月30日），只有2个月受到较大影响（2020年1月23日至2020年3月9日）。而道顿公司发出《终止（解除）合同的通知》的时间为2020年4月20日，此时仍然处于免租期内，继续履行合同对于道顿公司并无明显不公，故本案不符合《中华人民共和国民法典》第五百三十三条所规定的情形，道顿公司不得以此为由要求变更合同。

综上所述，道顿公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1546元，由湖南道顿商业资产管理有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长：左 武

审判员：闵俊伟

审判员：孙一中

二〇二一年十一月十八日

书记员：何 叶