孙杰与吐鲁番市高昌区国家税务局房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

孙杰与吐鲁番市高昌区国家税务局房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

发布日期：2019-10-10

新疆维吾尔自治区吐鲁番市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）新21民终19号

上诉人(原审被告)：孙杰，男，汉族，1974年8月9日出生，个体，现住：吐鲁番市。

委托诉讼代理人：杨宝恩，吐鲁番市浩然法律服务所法律工作者。

被上诉人(原审原告)：吐鲁番市高昌区国家税务局，地址：吐鲁番市高昌中路**。

法定代表人：岳谦，该局局长。

委托诉讼代理人：万义东，新疆万义东律师事务所律师。

委托诉讼代理人：易强，男，汉族，1975年2月17日出生，该局副局长。

上诉人孙杰因与被上诉人吐鲁番市高昌区国家税务局（以下简称：高昌区国税局）房屋租赁合同纠纷一案，不服吐鲁番市高昌区人民法院(2016)新2101民初1584号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2016年1月19日公开开庭进行了审理。上诉人孙杰的委托诉讼代理人杨宝恩、被上诉人高昌区国税局的委托诉讼代理人万义东、易强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

孙杰的上诉请求：1.依法撤销吐鲁番市高昌区人民法院(2016)新2101民初1584号民事判决，并驳回被上诉人在一审的全部诉求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律不当，判决错误。第一、被上诉人作为行政机关，将管理和经营的国有资产出租给上诉人，违反了《行政单位国有资产管理暂行办法》第八条、第二十四条规定，其租赁行为无效。第二、按照《房产税暂行条例》第二条规定："房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳"。可是，被上诉人自2012年6月15日至2015年6月15日的三年收取上诉人的房屋租金时，均未向上诉人出具税务发票。因此，上诉人有权拒绝交纳租金。第三、事实证明，上诉人自2015年10月看到高昌区房屋征收管理办公室在租房墙壁上张贴拆迁通知后，已搬出了租房，根本就没有产生以后的租金。

综上所述，上诉人认为原审认定2015年度，上诉人亦实际占有并使用涉案房屋......，依照《合同法》第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决上诉人支付被上诉人租金20000元，属于事实不清，证据不足，适用法律不当，判决错误。请求二审法院依法查明事实，依法撤销(2016)新2101民初1584号民事判决书，并依法驳回被上诉人在原审全部诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。

高昌区国税局辩称：1.行政单位国有资产暂行办法，不属于合同法所规定的法律行政法规效力等级的规范性文件，不能作为确认合同无效的法律依据，上诉人认为合同无效缺乏法律依据；本案争议房屋租赁合同，产生的税是房屋租赁税，不属于房产税，上诉人的主张适用法律不当；双方合同中没有约定，上诉人缴纳房租时被上诉人必须向其出具发票，实际上前三年上诉人也没有主张过由被上诉人向其出具税务发票，所以上诉人不得以被上诉人未出具发票为由而拒缴纳租金；2.租赁房屋所在区域，虽在2015开始计划拆迁，但本案争议的房屋被实际拆迁时，是在2015年6月15日之后，2015年6月15日-2016年6月14年度上诉人仍然在实际使用房屋，并不存在上诉人提前搬出的事实，故上诉人应该缴纳该年度的租金。综上，原判并无不当，上诉人上诉无事实依据，请求二审法院驳回上诉人诉求，维持原判。

高昌区国税局向一审法院起诉请求：判令上诉人支付被上诉人2015年度租金20000元及上诉人自违约之日起每日5%的违约金，但不超过合同标的的20%即4000元，共计24000元并承担本案诉讼费用。

一审法院认定事实：2012年6月，原告将其位于吐鲁番市国税局新站税务所（312国道旁）的房屋租赁给被告使用。双方对租赁时间5年、租金数额20000元/年、租金在每年6月15日前一次性结清次年租赁费及其他相关租赁事宜进行了书面约定。

2016年5月12日，高昌区房屋征收与补偿管理办公室向原告发放了高区征字【2016】1号关于对柏孜克里克路棚户区改造项目范围内房屋进行征收的通知，主要载明"为切实改善吐鲁番市高昌区旧城（棚户区）及城中村居民的居住条件和生活环境，加快棚户区改造步伐，按照高昌区城市总体规划和城市建设发展要求，高昌区人民政府自2015年10月开始实施柏孜克里克路西侧4号的办公场地在道路建设红线范围内，现要对该处房屋进行无偿征收，征收房屋面积142㎡。柏孜克里克道路改扩建项目时间紧、任务重，目前你单位该处办公场地已严重影响到道路改造建设，现特请你单位尽快与高昌区房屋征收与补偿管理办公室联系，就项目范围内房屋征收拆除工作具体事宜进行协商，尽快做好征收房屋内相关物资的搬迁工作，确保道路改造项目建设正常施工。

另查明：1.2012年至2014年度被告均已按期向原告交纳涉案房屋租金；2.被告未向原告交纳2015年度涉案房屋租金；3.被告自述因接到涉案房屋要拆迁的通知，认为原告无法继续履行租赁协议，才未按期交纳2015年度房租。

以上事实有房屋租赁协议、高区征字【2016】1号通知、收据等及双方当事人陈述在案佐证，本院予以确认。

一审法院认为，原、被告对涉案房屋的租赁时间、租金及租金缴纳方式进行了约定，且已实际履行四年之久。2015年度（2015年6月15日至2016年6月14日），被告亦实际占有并使用涉案房屋，但未向原告交付租金，故原告要求被告支付2015年度租金20000元的请求本院予以支持。虽被告辩称其因接到拆迁通知已于2015年9月搬离涉案房屋，但未提交相应证据，该辩称本院不予采信。

关于违约金，虽仅是被告自述因接到涉案房屋要拆迁的通知，认为原告无法继续履行租赁协议，才未按期交纳2015年度房租。但根据原告提交的关于对柏孜克里克路棚户区改造项目范围内房屋进行征收的通知，亦说明双方的租赁关系事实上无法继续履行，针对该租赁双方均有一定程度的违约，故公平起见原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、被告孙杰于本判决生效之日起三日内支付原告吐鲁番市高昌区国家税务局2015年度租金20000元；二、驳回原告吐鲁番市高昌区国家税务局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院二审查明的事实与一审基本一致。

二审中，上诉人提供照片五张，证明本案涉案房屋已经在2015年11月拆迁。经质证被上诉人认为该证据是电脑打印的，也无法反应具体时间。对该证据的三性均不认可。本院对该证据的真实性不予确认。

本院认为，本案的争议焦点是上诉人是否应当向被上诉人缴纳（2015年6月15日至2016年6月14日）房屋租金20000元。在本案中，被上诉人为证明上诉人在2015年度仍然继续使用承租的房屋向法庭提供高昌区房屋征收与补偿管理办公室向被上诉人发放的高区征字【2016】1号关于对柏孜克里克路棚户区改造项目范围内房屋进行征收的通知，证明2015年度，上诉人亦实际占有并使用涉案房屋。上诉人不认可，在二审开庭时提供照片五张证明2015年年底时涉案房屋已拆除的事实，但被上诉人对真实性不认可，认为该组照片无法确认照片中的房屋是本案中上诉人承租被上诉人的房屋且无法证明涉案房屋在2015年年底已拆除的事实。根据民事诉讼证据规则的相关规定被上诉人提供的高昌区房屋征收与补偿管理办公室出具的文书证明效力大于上诉人提供照片的证明效力。上诉人不能提供有效证据证明其各项上诉主张，依法应承担举证不能的不利后果。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费300元，由上诉人孙杰负担。

本判决为终审判决。

审 判 长  万 彬

代审判员  李 星

代审判员  侯天荣

二〇一七年一月二十五日

书 记 员  兰保荣